未経験者の落とし穴：利回り優先と融資
会社員ドジオです。
タイトルにありますが、私自身が不動産投資の「未経験者」であるため、間違った解釈の場合もありますので、そのことを前提で読んでいただいたらと思います。
どこから話せばいいでしょうか。というくらい現在混乱しており、未経験者特有の不安の中、その気持ちを吐露していますので、何の得にもなりませんが、同じ境遇の人がいれば共感してもらえたり、気づきがあるのかなと。
これは未経験者「あるある」でしょかね・・・
「利回り優先」「融資期間」の落とし穴
未経験者であるが故に、最も分かりやすい表示がこの利回りですよね。正直、私も高利回りの物件を興味深く見ています。１０％～１３％というのがチェック対象でしょうか。
このレベルの利回りって儲かるやろ！？って。
この一か月、こういった物件ばかり追い求め、物件サイトを物色していたわけです。見れば見るほど、「欲しい！」と、いう気持ちになるのです。
でも、なぜ売れ残っているのでしょうか？
物事には、それなりの理由があり、高利回りとなっている理由もあるのかなと思います。
素人なりに考えてみました。
高利回り → 物件価格が安い → 安くしないと売れない
いや、それでも売れていない！なぜだ。
なぜ、売れていないのでしょうか？
それは、築年数と融資の関係が大きいと思っています。
RCだと耐用年数４７年ですよね。利回りが１０％以上となると築３０年をあっさり超えます。
しかし、融資の期間は残耐用年数によって決められ、例えば築３８年の物件でしたら９年のローンしかできない。不動産投資では、ローンの期間がキモですが、圧倒的に不利です。少ない現金を前提としている不動産投資において融資期間が短期間だと、その前提が崩れます。
場合によっては残耐用年数を超えて融資を受けることも可能なようですが、そうすると、借り換えは絶望的で、次につながらずリスクがありそうです。
とにかく、利回り１０～１３％というのは未経験者を最も釣りやすいゾーンじゃないかと思います。
で、思いました。
今まで、チェックしていた利回り１０％以上の物件は、良い物件に当たる可能性もあるが、家賃も安く（下げ止まりはあるかな）、精算価格も付かず、次のステップに進むのは厳しくなりそうなのかも！
これからは、利回り１０％以下の物件もチェックしていこう。
そこから活路を見出す目を、まず養おうと。
利回り１０％以下の物件を、指値で利回り１０％以上にできたなら？
築年数も浅く、融資期間もアドバンテージが取れます。そして、家賃も高く、入居率もきっといい。精算価格もついて次の融資へとつながる。
さて、どうでしょうか。素人の浅はかな考えだったらお許しください。
ご紹介の書籍においては、RCマンションに於ける精算価格のリスクと、築古アパート経営のメリットなど書かれております。とても読みやすいのは、著者の方の体験談から伝わってくる物が有るからですね。
今回の気づきを与えてくださった書籍です。
読書中ですが、ものすごく良い本です。
新版もでていますので、こちらもどうぞ。
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