めげずにワンルームマンション投資について考える。

昨日更新したワンルームマンション投資についてのnoteですが、まさかの閲覧者1人でした。1日で1人です。
いや、むしろ1人でも見て下さったことに感謝です。
いかにワンルームマンション投資が敬遠されているかが良くわかりました。

しかし、めげずに再度ワンルームマンション投資についてお伝えしたいと思います。

今回は、私がワンルームマンションを購入するときに気を付けたポイントについてお話しします。

ポイント①　便利な駅から徒歩5分圏内
本業と家族との時間で私のスケジュールは、もうすでにいっぱいです。
マンション投資にあまり時間をかけられません。
そこで、「なるべく手をかけずに安定して利益を上げるには」という目線で物件を探しました。
オーナーとしては、退去が一番怖いです。空室の間家賃が入りませんし、宣伝広告費、仲介手数料、原状回復等費用もかかります。
なるべく空室は避けたい。空室になったとしても、期間をなるべく短くしたい。
ということで、駅から離れた物件に比べると利回りは落ちますが、とにかく便利な場所を選びました。
利回りが高くても、空室期間が長かったり、頻繁に退去したりするようでは利回りがかなり下がります。
ということで、とにかく駅近です。

ポイント②　安く買う
頑張ってたくさんの物件に触れましょう。
そうすることで相場感覚が身につき、業者の言いなりで買うことも無くなりますし、いい物件に出会えた時の反射神経がアップします。

ポイント③　キャシューフローはプラス・絶対
新築ワンルームでありがちなのが、「ローンを組んで毎月1万円の手出し。
35年後にはローンが完済し、安定した収入と資産が手に入りますよ」というものです。
資産はポケットにお金を入れてくれるもの。
負債はポケットからお金を奪うもの。
毎月収入が入るように計算しましょう。頭金を入れる。金利が低いローンを組む。表面利回りではなく、実質利回りで計算する。物件が安い時に買う。
などなど、計算して、必ずプラスになるようにしましょう。
生活を豊かにするために投資をしているのに、逆に苦しくしてしまっては何のためにしているかわかりません。
返済期間を短くして、拡大スピードを上げたことで、マイナスになったのであればわかります。
35年ローンでキャッシュフローマイナスは厳しすぎます。
マンションが古くなることで今後維持費は上がり、家賃は下がる一方ですし、退去や故障対応もあるわけですから、厳しいです。

初めて物件を買おうと思っている方は、まずは築30年くらいの中古ワンルームを現金で購入することをお勧めします。
築30年も経つと値段も家賃もある程度下がりきっているので、これ以上の下落リスクは少なめです。
ローン返済がないので、キャッシュフローもプラスです。

まずは感覚を掴んで、次の物件を考えてみてはいかがでしょうか。
どの物件を買うかは、業者任せにするのではなく、本を読んだりオーナーのコミュニティに参加するなどして勉強します。
自分で選べるようになることが、失敗する確率を減らし、失敗しても軽症で済むことにつながります。

参考になれば嬉しいです。