プロが教える原状回復費用を安くする裏ワザ！

どうすれば原状回復費用を安く抑えることができるのでしょうか？
動画は以下リンクより
https://www.youtube.com/watch?v=CsvFNq5hw7I

原状回復費用を安く抑える方法とは？

ー物件のオーナーさんには、入居者が退去した後の、原状回復費用が掛かりますが、これを安く抑える方法はありますか？
　安く抑える方法というのはあります。それを説明する前に、まずは原状回復費用が高くなる方法について考えてみます。高くなる要因がわかれば、安くする方法もわかります。例えば、以下の場合は高くなります。

・材料費が高い
・大量発注できない
・職人さんと直接取引できていない（営業マンが複数挟まる）
・広告宣伝費が高い
・リフォーム会社が賃料の高そうなモデルルームを備えている

　これらを踏まえて今度は安くする方法を考えてみましょう。まず、賃貸のリフォームをする場合にモデルルームを見る必要はありません。モデルルームは、新築のお風呂、最新のキッチンを見て体験して頂くためのものです。モデルルームを作成してリフォーム会社が維持するための利益を見込んだ価格が設定されている場合があります。また、営業マンが挟まらずに職人さんが直接見積もってくれる方が安いです。

ー依頼をして、見積もりしてくれる方が作業着を着ていたら安くなる場合があると考えればよいでしょうか？
　その可能性が高いですね！見積もりに、職人さんの人件費のみが入るのか、それに加えて営業マンの人件費が加わるのかを考えるとわかりやすいですね。
　あとは、宣伝広告費も同様です。ネットやチラシでよく見かける「◯◯ホーム」などといった大手の会社では、その広告宣伝分の料金が含まれるため、料金が高くなります。

クロス単価ばかり追いかけない

ー人件費、材料以外の費用がかかっていないかを見極めるポイントはありますか？
　多くのオーナー様がやってしまうのは、安いクロス単価を追いかけてしまうというものです。純粋にクロス単価が安い会社もありますが、中には、窓にクロスは貼らないにも関わらず、窓枠の広さも料金に計上しているようなところもあります。また、クロスを貼るのは広告に表示してある料金ですが、「クロスはがし」「下地調整」「壁紙の処理代」などは別料金で全部合わせたら高いなどのような、見た目の価格インパクトで訴えている場合もあるので、注意が必要です。

材料屋さん紹介の職人と交渉せよ！

ーでは、どのようにリフォーム会社を探せばよいのでしょうか？
　営業や広告の費用をかけずに仕事をしている一人親方が絶対集まるところ、があります。ホームセンターではない、材料屋というのがあります。クロスだと何万平米という単位で購入して、それを各々の職人に卸しています。そういうところから紹介してもらうのがいいでしょう。これが内装費用を一番抑えられます。一人親方、少なくとも少人数のチームがいいでしょう。直接材料屋で仕入れているため、材料費も低く抑えられますし、材料屋が紹介してくれる以上、レベルの低い業者は紹介されないという信頼性もあります。職人全体から探そうとすると、質の悪い仕事をする人が入ってしまうことも少なくありません。業界の信頼できる筋からの紹介、ということが大切なのです。そして、そのチームに「仕事の合間の4日間でいいので、1ヶ月の間のどこかで入ってくれませんか？」と相談できると、さらに安くなります。

ー物件リフォームする時に材料屋さんに行って職人を紹介してもらい、直接交渉するのが良いということでしょうか？
　コミュニケーション能力があればそれが良いですね。交渉次第となりますが「それなら腕のいい職人を」と紹介してくれる可能性もあります。

ーそこは交渉なんですね。
　はい。ただ、オーナーさんと職人さんが直接交渉する場合、職人さんをハンドリングできるのかという問題があります。サラリーマンとしてしか働いたことがない人がやりがちなミスに、「職人さんという属性を理解していない」というものがあります。特に大手のサラリーマンは要注意です。例えば、

「すぐに完了報告を出してください」
「工数や方法などのエビデンスを出してください」
「請求書をすぐに出してください」

など、部下のように指示をしてしまうと嫌がられて、職人さんと合わなくなってしまいます。サラリーマンと同じ感覚で指示するのであれば、中堅のリフォーム屋さんにお願いした方が、窓口となる事務員の方もいますので、見積もりや連絡などのキャッチボールがしやすいという良さがあります。職人さんがしょっちゅう連絡を受けなければならないような状態では、クロスも貼れません。

ー考えてみれば、確かにそうですよね（笑）
　そういうことをやってしまうオーナーさんって実は多いんです。よかれと思ってやっても、仕事が噛み合わなくなってしまいます。職人さんの業界は、日程的に簡単な仕事もあれば、繁忙期に無理をして頑張る仕事もあります。「今は仕事が忙しい時期だけど、いつもお世話になってるから仕方がないな！」と頑張って頂けることもある人情の世界なんです。

ー人間関係というのはとても大事ですよね。
　それを「うちの単価はこれです。」「締め日を過ぎていますので、翌々月の支払いです。」では職人さんは離れていってしまいます。私はいい職人さんが集まる方法を分かっていますので、「3日後にはお金を支払います！」と提案します。そうすると、仕事をしてから2ヶ月後ぐらいにやっと給料が入る業界なので、「少し単価が安くてもやろうかな」となります。大手に属している職人さんだと、締め日に間に合わないと2ヶ月後まで「も現金がない、あぁどうしよう、自転車操業で儲からない」なんていうこともあります。

動画版はこちら！
「穴澤勇人のMIQTV」
【オーナー必見】プロが教える原状回復費用を安くする裏ワザ！
https://www.youtube.com/watch?v=nFsmAV3rp-0