〈2021年版〉年収別・アパート融資を引く方法①

ー業界の秘密全て教えます！【700万円編】ー

不動産投資で融資を受けるために「いくらまで借りられるのか」「どこの銀行がいいのか」など色々と疑問があるのですが、何か融資を受けやすくなる方法などはあるのでしょうか？

　「融資を受けるために」ですが、これは年収別の攻略法があります。その年によって変わる部分もありますが、今回は「2021年最新版　融資を引く方法」ということで年収別にお話します。
　 不動産投資をやる上で、年収700万円という所が一つのターニングポイントで、スタートラインになります。年収700万円以下の人は銀行融資をほぼ受けられないと思った方がいいです。
　10年程前だと私の年収は400万円ぐらいでしたが、政策金融公庫さんでは無担保枠で2000万円出て、しかも返済期間が15年。一番緩んだ時期だと20年くらい伸びたので、自己資金を入れなくても返済できました。

　今は、金融公庫さんで引けたとしても10年。しかも金融公庫さんは支店によって色が違うので、引ける支店と引けない支店があります。
　例えば、Ａ支店の場合だと「政策金融公庫は普通の銀行とは違います。個人事業主を応援する所なので、不動産投資にはご融資できません」とハッキリ言われてしまいます。
　Ｂ支店で不動産が得意な担当者が居た場合、「（不動産投資に融資できるかは）話の持っていき方と制度の使い方なので、個人向けの無担保枠2000万円などの制度やＵターン枠などをうまく使えば融資しますよ」と言ってもらえたりします。
　そういう点では、年収700万円以下の人も政策金融公庫をまだ使えると思いますが、期間は10年までしか引っ張れません。不動産業者だと違う制度があるので15年引っ張れるケースもありますが、大抵の人は10年です。10年でキャッシュフローを組んだ場合、自己資金を入れないと返済ピッチが凄い速くなってしまいます。物件を売却した時の売却利益はでますが、すぐに不労所得を得るのは難しくなります。

　期間を長く引っ張れたときは、年収700万円以下の人でも政策金融公庫を使って「不労所得を得て年収1000万円以上の人たちを見返すぞ」という意気込みでなんとかなったのですが、10年の返済ピッチで返せる物件というのは利回り15%ぐらいでやっとプラスマイナスゼロになってきます。
　利回り15%の物件を見つけるのは簡単ですが、（そういう物件は）埋めるのが大変です。埋めるのを頑張ったとして、今度は売却ができません。売却できないと何が問題なのかというと、その後の融資が続かないことです。「減価償却」という部分が重要なポイントで、売却できないと出口戦略がとれないのでお勧めできません。（不動産投資をしたいのに）「ただ物件を購入しておしまい」という状態になるのは悲しいですよね。

　年収700万円以下の人が今から不動産投資をするなら、自己資金を1000万円ぐらい貯めてほしいですね。年収が低い人が1000万円貯めるのが難しいというのは分かります。だから1000万円貯めるまでの間は、今、2600円ぐらい（※2020年12月時点）でたたき売りされている、「REIT」などで大家業を始めるのも一つの方法だと思います。株式などになると上げ下げがあるので難しいですし。
　「戸建て投資」という選択もありますが次が広がらないので、戸建て投資で億万長者になった人は見たことがないですね。

「戸建てを買って上手く回していけばいい」という訳にはいかないんですね。

　「戸建て投資は絶対に駄目」という訳ではありません。年収７００万円以下の人で「戸建て投資をする」という場合のポイントとしては、住宅ローンで潰しが効く物件を買うことです。
　地方の高利回り物件をただ購入するのではなく、「旧耐震性能ではない」「一定の平米数以上の建物である」など住宅ローンの一つ「フラット３５」で借入できる条件に合う建物を購入すると良いです。物件を賃貸して家賃を毎月４〜５万円払うよりも、400万円ぐらいで住宅ローンを借りて購入した方が安いので、そういう物件を購入したい人に住宅ローンを組ませて販売する戦略はありです。これが年収７００万円以下の人の戸建て投資方法です。

動画はこちら！
「穴澤勇人のMIQTV」
業界の秘密、全て教えます！年収別・アパート融資を引く方法！
その１【年収700万円編】
https://www.youtube.com/watch?v=qlLPl1upIEI