区分所有法　第23条（分離処分の無効の主張の制限）

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条文

（分離処分の無効の主張の制限）
第23条　前条第１項本文（同条第３項において準用する場合を含む。）の規定に違反する専有部分又は敷地利用権の処分については、その無効を善意の相手方に主張することができない。ただし、不動産登記法（平成１６年法律第１２３号）の定めるところにより分離して処分することができない専有部分及び敷地利用権であることを登記した後に、その処分がされたときは、この限りでない。

解説

　法律上の「善意」とは、そのことを知らないという意味。知っているのは悪意という。

　「その無効を相手方に主張出来ない」とは、無効な取引であると相手方に言える場合でも、無効との主張に相手方は従う必要がないという意味。

　規約で敷地利用権と専有部分の分離処分が認められていないときは、敷地利用権と専有部分を分離して処分できず、その処分自体が無効になるが、相手方が善意の時はその無効を主張出来ない。例えば、土地を譲り受けたが、その土地が専有部分の敷地利用権であったことを知らないこと及び知らないことに過失がなかったときは、その土地を第三者は入手出来る。しかし、分離処分ができないことを登記している場合は、相手方は善意であっても分離処分された土地や専有部分を譲り受けることはできない。

　登記した後は敷地利用権の分離処分が出来なくなるので、必然的に共有物の分割請求も出来なくなる

参照条文等

区分所有法　第22条（分離処分の禁止）
　敷地利用権が数人で有する所有権その他の権利である場合には、区分所有者は、その有する専有部分とその専有部分に係る敷地利用権とを分離して処分することができない。ただし、規約に別段の定めがあるときは、この限りでない。
２　前項本文の場合において、区分所有者が数個の専有部分を所有するときは、各専有部分に係る敷地利用権の割合は、第14 条第1項から第3項までに定める割合による。ただし、規約でこの割合と異なる割合が定められているときは、その割合による。
３　前二項の規定は、建物の専有部分の全部を所有する者の敷地利用権が単独で有する所有権その他の権利である場合に準用する。

民法　第256条（共有物の分割請求）
第256条　各共有者は、いつでも共有物の分割を請求することができる。ただし、5年を超えない期間内は分割をしない旨の契約をすることを妨げない。
２　前項ただし書の契約は、更新することができる。ただし、その期間は、更新の時から5年を超えることができない。