区分所有法　第17条（共用部分の変更）

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条文

（共用部分の変更）
第１７条　共用部分の変更（その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く。）は、区分所有者及び議決権の各四分の三以上の多数による集会の決議で決する。ただし、この区分所有者の定数は、規約でその過半数まで減ずることができる。
２　前項の場合において、共用部分の変更が専有部分の使用に特別の影響を及ぼすべきときは、その専有部分の所有者の承諾を得なければならない。

解説

　共用部分は区分所有者による共有物であるから、本来なら民法に従って、変更行為は全員の同意を必要とするが、多数の区分所有者を抱える建物においては、その合意を形成するだけでかなりの労力を必要とする。合意形成をしやすくするために区分所有法では、多数決の原理を導入した。
　共用部分の変更は、区分所有者数の4分の3以上かつ議決権の4分の3以上による集会決議によって行える。ただし、この要件を必要とするのは『形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く』変更行為を行う時である。形状又は効用の著しい変更を伴わないものは、第18条により区分所有者数及び議決権の過半数による集会決議で行える。
　さて、『形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く』であるが、〇〇を除くは法律でよく使われる用法である。わかりにくく書かれてはいるが、要は形状又は効用の著しい変更は区分所有者数及び議決権の4分の3以上による集会決議が必要である、ということである。
　第1項ただし書きにより、決議要件のうち、規約で定めることにより区分所有者数を過半数まで減らせる。なお、標準管理規約では区分所有者数を減じていない。
　第2項により、共用部分の変更が専有部分の使用に特別な影響を与える場合は、その区分所有者の承諾が無ければその変更行為は行えない。

参照条文等

民法　第251条
　各共有者は、他の共有者の同意を得なければ、共有物に変更を加えることができない。

区分所有法　第３８条（議決権）
　各区分所有者の議決権は、規約に別段の定めがない限り、第14条に定める割合による。

耐震改修法　第25条（区分所有建築物の耐震改修の必要性に係る認定）
第25条　耐震診断が行われた区分所有建築物（二以上の区分所有者（建物の区分所有等に関する法律（昭和37年法律第69号）第2条第2項に規定する区分所有者をいう。以下同じ。）が存する建築物をいう。以下同じ。）の管理者等（同法第25条第1項の規定により選任された管理者（管理者がないときは、同法第34条の規定による集会において指定された区分所有者）又は同法第49条第1項の規定により置かれた理事をいう。）は、国土交通省令で定めるところにより、所管行政庁に対し、当該区分所有建築物について耐震改修を行う必要がある旨の認定を申請することができる。
２　所管行政庁は、前項の申請があった場合において、当該申請に係る区分所有建築物が地震に対する安全上耐震関係規定に準ずるものとして国土交通大臣が定める基準に適合していないと認めるときは、その旨の認定をすることができる。
３　前項の認定を受けた区分所有建築物（以下「要耐震改修認定建築物」という。）の耐震改修が建物の区分所有等に関する法律第17条第1項に規定する共用部分の変更に該当する場合における同項の規定の適用については、同項中「区分所有者及び議決権の各四分の三以上の多数による集会の決議」とあるのは「集会の決議」とし、同項ただし書の規定は、適用しない。

耐震改修法第25条第3項による読み替え後

準用読み替え後
　共用部分の変更（その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く。）は、集会の決議で決する。

耐震改修法についての解説

　耐震改修法による耐震改修が必要との認定を受けた区分所有建築物において、その認定を受けた耐震改修が共用部分の変更（その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く。）を伴う場合であっても集会の普通決議によって行える。普通決議になるが、第17条第2項が耐震改修法で準用されていないため、特別な影響を受ける区分所有者の承諾は必要である。