家を売却したら利用しなきゃ損！！「3,000万円控除」とは？

3,000万円控除とは

3,000万円控除は、マイホームを売ったときに受けられる控除のことです。税金を抑えるためには見逃せませんよね。今回は、3,000万円控除制度の詳細や、控除が受けられる条件について説明します。

3,000万円控除は不動産売却時の譲渡所得税が軽減される制度
3,000万円控除とは、居住用の住宅を売却したときに譲渡所得から最高で3,000万円まで控除できる制度です。譲渡所得とは、マイホームを売却した利益から、住居取得費と経費を差し引いたもの。控除を受けるには、住居の所有期間に決まりはありません。
3,000万円控除の正式名称は、「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」。不動産を売却したときには、売却で得た利益に応じて税金がかかります。とくに家の売却は得るお金が大きくなるため税金が高くなる傾向にあります。そこで、譲渡所得税を低く抑えるための控除制度として3,000万円控除が設けられているのです。これは活用しない手はありませんね！

3,000万円控除を利用するための要件とは
・自分が住んでいるマイホームか、借地権を売ること。なお、以前に住んでいた住居の場合は、家を出た日から3年を経過する年の12月31日までに売ること
・マイホームを売却した前年ならびに前々年に、3,000万円控除あるいはマイホームの譲渡損失についての損益通算及び繰越控除の特例の適用を受けていないこと
・マイホームを売却した年、その前年ならびに前々年に、マイホームの買い替えや交換の特例の適用を受けていないこと
・売り手と買い手が親子関係・夫婦関係・特別な関係ではないこと
ちなみに、ここでいう特別な関係って・・・？？
親子や夫婦以外にも生計が同じ親族、売ったあとの住居で親族が同居する場合、内縁関係にある人との売買、特殊な関係の法人なども含まれます。
・売却したマイホームにほかの特例の適用を受けていないこと
・災害を受けて倒壊や消滅したマイホームの場合は、その敷地に住まなくなった日から3年を経過する年の12月31日までに売ること
また、住んでいた物件や住まなくなった物件を取り壊したときに3,000万円控除の特例を受けるには、以下の条件を満たす必要があります。
・家屋を取り壊した日から1年以内にその敷地の譲渡契約が結ばれ、かつ、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること。
・住居を取り壊してから譲渡契約を結んだ日まで、敷地を駐車場やバイク置き場などほかの用途に利用するために提供していないこと。

注意！3,000万円控除が適用外になる場合
3,000万円控除は、以下のような場合には控除の適用外になります。
・3,000万円控除を受けるためだけに購入したと思われるマイホームを売却する場合
・居住用家屋を新築するあいだだけの仮住まいとして使った家屋、一時的な目的で入居したと認められる住居を売却した場合
・別荘やセカンドハウスなど、趣味や娯楽、保養のために所有している住居を売却した場合
・投資用に購入した物件を売却する場合

3,000万円控除を受けるための手続き方法

3,000万円控除を受けるための手続きに必要な書類
3,000万円控除を受けるには、以下の2点の書類が必要となります。
・譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）（土地・建物用）
譲渡所得の内訳書は、土地や建物の譲渡（売却）による譲渡所得金額の計算用として使用します。全部で5面あり、自分自身で書くと時間がかかるため、税理士に依頼する人が多い書類です。
・住民票の写し
マイホームを売却したから2か月経過後に、売却した物件がある場所の市町村長が発行したもの

3,000万円控除は国税庁に申請をおこなう
譲渡所得税は、分離課税であるため給与所得とは別に計算をしなくてはなりません。そのため、給与所得とはわけて確定申告をおこなう必要があります。確定申告は、マイホームを売却した翌年の2月15日から3月15日のあいだにおこなわなくてはなりません。3,000万円控除に必要な書類を事前に用意しておきましょう。確定申告では、最寄りの税務署に書類を申請します。

住民票が別の場所にあるときの必要書類
売買契約締結日の前日に、住民票に記載されている住所と売却した物件がある住所が異なる場合には、下記の書類もあわせて用意する必要があります。
・マイホームを売却した日から2か月を経過した後に交付された、戸籍の除票の写し
・売主が売買契約を結んだときに、売却した家に住んでいなかった事情を詳しく説明した書類
・売主が、売却した家に住んでいたことを証明する書類
電気やガス、水道の請求書などが、実際に住んでいたことがわかる証明書として利用できます。また、自宅に来た売主宛の手紙やはがき、近所の人の証言も証明書として利用が可能です。

3,000万円控除を申請する前の注意点5つ

3,000万円控除は、自宅を売却したときに控除を受けられる制度ですが、適用をうけるためにはいくつかの注意点があります。相続した不動産を売却した場合や、夫婦共有財産の不動産を売却した場合などに気を付けたいポイントを説明します。また、3,000万円控除と併用できるもの、できないものについても詳しく解説します。3,000万円控除を受ける前に、注意点について確認しておきましょう。

相続した不動産を売却した場合
相続した不動産を平成28年4月1日から令和5年12月31日までに売却した場合には、譲渡所得から3,000万円の控除が可能です。これを、「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例」といいます。控除を受けられるのは、以下の4つの条件を満たす物件です。
・昭和56年5月31日以前に建築された物件であること
・相続の開始の直前において、被相続人が居住のために利用していた物件であること
・区分所有建物登記されていない物件であること
・相続の開始の直前において、被相続人以外に居住をしていた人がいなかったこと
被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例を受けるには、相続開始から3年目の12月31日までに、相続した物件を売却する必要があります。また、売却価格は1億円以内であることも条件に含まれます。くわえて一定の耐震基準を満たす必要もあります。耐震基準に満たない場合は、リフォームをするか更地にすれば、特例の適用が可能です。

夫婦共有の不動産を売却した場合
マイホームを夫婦の共有としている場合は、夫と妻それぞれの持ち分に対して3,000万円の控除が適用できます。共有物件の3,000万円控除は、それぞれの共有部分が土地のみ、建物のみ、土地と建物両方で適用される条件が異なります。

店舗型住宅を売却した場合
マイホームを売却するときに、3,000万円控除と買換特例は併用できません。しかし、店舗型住宅を売却した場合には、居住用部分と非居住用部分に区分して非居住部分である店舗部分に関しては、事業用資産の買換え特例の利用が可能です。

3,000万円控除を利用すると住宅ローン控除や買換特例が使えない
居住部分と非居住部分がわかれている店舗兼住宅では、買換特例が併用利用できましたが、居住部分のみの住居の場合は、併用が不可です。また、新しい住まいに買い換えるためにそれまで住んでいた家を売却する場合もあるでしょう。住宅ローンを利用して物件を購入するときには、「住宅借入金等特別控除」（住宅ローン特別控除）の利用が可能です。しかし、3,000万円控除と、住宅ローン特別控除は併用ができません。譲渡所得が少ない場合は、住宅ローン控除を適用したほうが節税になる可能性が高くなります。どちらが得になるかは状況によるため、それぞれの節税効果を確認するようにしましょう。

3,000万円特別控除と併用できる控除とは
3,000万円控除と併用できるのは、 マイホームを売ったときの軽減税率の特例です。 マイホームを売ったときの軽減税率の特例は、売却した物件の所有期間が10年を超える場合に利用できる制度です。所得税・住民税を合わせた通常の税率20.315％のところ、軽減税率の特例を利用すると、利益が6,000万円以内の部分まで税率が14.21％まで下がります。

3,000万控除の制度内容や控除の要件について知っておこう

3,000万円控除は、マイホームを売ったときの譲渡所得にかかる税金を控除する制度です。控除を受けるには、居住していた物件である必要があり、ほかの特例を受けている場合や、趣味や娯楽のための物件では適用されません。3,000万円控除を受けるための条件や必要書類、併用できる制度などを知って、節税対策をおこないましょう。

※写真はイメージです。