【みんなの不動産売買007】転職したてでもOK!フラット35の審査に落ちた僕が組むことのできたローンとは？

不動産を買ったことがある人、売ったことがある人にインタビューをして、絶対知っておくべきことや失敗談など、リアルなエピソードを紹介する本シリーズ。
vol. 7は1ヶ月半で物件の売買を完了したヤマさんの物件購入エピソードをご紹介します。スピード売買のコツや、フラット35が通らない人でも通る（かもしれない）ローンについてなどお話を伺いました。

■ヤマさん（33歳）
家族構成：夫婦と子供2人（4歳・1歳）
職業：会社員（不動産）
所有物件：自宅
エリア：横浜市
間取り：（売）2LDK⇨（買）3LDK
価格：4600万円で売却、4980万円で購入

—今回は同じエリアでの買い替えですか？
はい、横浜市内の同じ駅です。もともと住んでいた物件は2015年くらいだと思いますが、結婚した時に買った駅から徒歩3分の2LDKです。最初夫婦二人だったのが、子供が一人、二人と増え、とうとう狭くなってきて買い替えを検討し始めました。2021年の8月に物件を売却して、引っ越したのは11月です。今は駅から徒歩6分の3LDKに住んでいます。

—よほどそのエリアが気に入っていたのですね。
そうですね。幸運にも子どもが2人とも同じ保育園に行けたので、これは転園したくないねって妻とも話して。もともと住んでいたマンションが居心地が良くて、気に入っていたので、「このマンション内で、3LDKの部屋が出たら絶対買うぞ」っていう気持ちだったんですよね。1、2年くらい前からウォッチしていたんですが、なかなか空きが出てこなくて。結局、駅からの距離やスーパー・公園までのアクセスなどをふまえ、候補のマンションを3つくらい増やしました。そのうちの一つが売りに出されたので「よし！買おう」と。

—長いこと物件が売りに出されるのを待ってたんですね。
そうですね。だから物件が売り出されてすぐに気づくことができました。売り物件が少ない中で相場ドンピシャだったので、これは急がなきゃと思って、すぐ物件案内してもらって、その日に購入申し込みをしました。そしたら案の定、その後申し込みが殺到したみたいで、申し込むのが遅れていたら危なかったですね。

—ヤマさんがずっと不動産業界で働いているからこその判断とスピードですね。売り物件が少ないこのタイミングだと、気に入った物件に出会ったら迷わず申し込むほうがいいですか？
ピンと来たら買っちゃったほうが良いですよ。予算と場所、特に狙いを定めていたらある程度の相場感もわかると思うので、その中で良いかなというのが出てきたら、迷っている暇はないと思います。
余談なんですけど、もともと住んでいた自宅を購入してくれた人も、私が買った物件を見に来ていたそうです。ライバルだったんです（笑）。

—少し遅かったら、その方が先に買ってたいかもしれませんね。もともとの自宅を売却する際は、どのくらいで買い手が見つかったんですか？
売り物件の方は、結局二件しか内見が来なくて、一番手で決まっちゃった感じですね。売却の方はあまり急いでなくて、多少長くかかってもいいなって思ってました。今物件少ないし、ちょっと高めからやってみようかなと。結果的にはそれで売れちゃったんですけど。

—売り始めてから成約までどれくらいかかったんですか？
3週間くらいかな？半年くらいかけるつもりだったので、めちゃめちゃ早いですね(笑)。価格交渉もかなり入りました。4850万円で出してたんですけど、決まり値が4600万円でした。だけど、僕が見たところ4200万円くらいが良いところだと思っていたので、結果的にはいい値段で売れたなって感じです。

—物件の買い替えをスムーズに行うコツはありますか？
今回良かったのが、もともと持っていた物件が、駅に近くて売りやすかったんですよね。将来売ることを考えた時に売りやすい物件を買った方がいいというのがひとつ。あとは、ローンの知識があったのが良かったのかな。

買い替えの方法って大きくふたつあるんですよ。買い先行が売り先行かって。
(買い先行・売り先行についてはこちらの記事で説明しています)
私は今回買い先行だったんですけど、本当は売り先行にするべきなんですよね。特に僕の場合は、転職間もない時期だったので、まずは売って利益を確定させて、賃貸とかに仮住まいをして残債をキレイにしてから、新しいローンを組んで次の物件を買うパターンです。
だけど、子どもがいて2回も引っ越しするのは面倒だったんですよね。転職したてでもフラット35ならローンを組める可能性が高いので、買い先行でもいけるなというのを知っていたのは大きいと思います。

上場企業に勤めて2年以上とかだと話は別ですが、それ以外の方はローンの相談をしたり知識を入れておくことをお勧めします。

—不動産の知識がない方はどのようにローンについて調べたらいいですか？不動産会社に相談するのが早いと思います。いま何歳で、転職したてとか、どこの会社で年収がいくら、など自分の状況や心情を全て話してプランを提案してもらうのが一番スタンダードですね。

—購入する物件が決まってなくても不動産会社に相談しても良いんですか？大丈夫です。現に私も決まってない段階で、「そろそろ買おうと思ってるんです」ってフラット35の窓口に相談に行きましたよ。
私自身は不動産会社を通してないですけど、不動産会社の仲介の仕事をしていた時に相談されることはよくありましたよ。「買い替えしたくて、物件が決まってないんですけどローンの相談させてください」って。

・・こんなにフラット35の話してますが、結果的に僕、審査落ちたんですけどね（笑）。

—フラット35って、通りやすいローンの登竜門的なイメージがありますが・・。
国が国民に家を買かわせる為の施策なので、基本的には通るんですけど、僕の場合は通らなかったです。総合判断としか言われなかったですけど、恐らく転職間もないのと、借りる金額が結構年収的にギリギリだったのが理由なのではないかと。

事前審査と本審査っていうのがあるんですけど、事前審査は△（留保）だったんです。でも多分通るからって契約をさせてもらったんですよ。だけど売買契約をした後に本審査をやったら落ちちゃって。ちなみにローンが通らなかったら買い主って無条件解約できるんですよ（ローン特約）。手付金も返ってきます。ただ、どうしてもその物件を買いたかったので、自分で調べてネット銀行とか色々あたったりして断られる中で、不動産会社が紹介してくれた三菱UFJ銀行が取り扱ってくれました。

三菱UFJ銀行が通常提供している住宅ローンではなく、「全国保証」というプランなんです。金利は多少高くなるけど、敷居は低くなります。とはいえ、結果的にはフラット35よりも低い金利で借りることができました。10年以上不動産業界にいますが、今回僕も初めて知りました。他の銀行でも扱っているかもしれないので、ローンが通らなかった場合に聞いて見ても良いかもしれませんね。

僕の場合は転職をする前のタイミングで物件がなかったので、転職後に買い替えになりましたが、転職をする前に買っておいた方がローンが通りやすく金利も低く借りられることが多いのでタイミングは考えた方が良いと思います。僕の場合は金利が0.3％違うだけで月々の返済額が1万円変わりました。

※写真はイメージです。