②不動産市場崩壊

不動産投資にリスクは付き物

不動産投資にリスクは付き物であり、特に、築古物件であれば建物が壊れる心配や入居者がつかなくなる心配など様々なリスクが存在します。
これが、新築物件でもリスクが０（ゼロ）になることは絶対にないので「リスクが怖いから不動産投資ができない」と思っている人の自宅は立派な持ち家だったりしますが、年収の10倍程度のマンションや戸建て住宅などは、概してアパート1棟よりも高いですが、不思議なことに多くの人は、自宅については、リスクを感じておらず、不動産投資リスクは恐れるのに、アパート1棟よりも高い自宅購入リスクを全く恐れていません。

自宅よりも投資用アパートの方がリスクは小さい

自宅とアパートだったら、アパートの方がリスクは小さいと思います。

・自宅は「お金」を生み出さないが、アパートは「お金」を生み出す。
　アパートは、不労収入（家賃）が入りますが、自宅は、自分たちが住むので家賃収入が入りません。
　アパートの借金は、賃貸収入から支払いますが、自宅の借金は自分の収入（給料）で支払いますので、
　自分が、病気や怪我で働けなくなったときのリスクはアパートの方が低いです。

・自宅は買うときにリセールバリュー（再販価格）は考えないが、アパートは考えて購入する。
　多くの人はいまだに「持ち家は資産」という認識を持っていますが、広義では間違っていませんが、資
　産は資産でも、どれくらいの金額の資産かを正しく把握している人が少ないです。
　多くの人は自宅を3,000万円で購入したら、3,000万円の資産だと思っていますが、1,000万円でしか売
　れないなら、それは1,000万円の資産ということです。
　また、自宅は、一部の人気物件を除いて買ったときの金額の半分以下の値段でしか売れないこともあり
　ますが、投資物件は、買ったときの値段の7割～8割程度で売れます。
　この違いは、買うときにリセールバリュー（再販価格）を考慮して買ったかどうかによって決まります
　が、そういう意味で、リセールバリューを考慮しない自宅の方がリスクは高いです。

・自宅は賃貸需要は考慮しないが、アパートは賃貸需要を考慮して買う。
　当たり前ですが、自宅は住みたいところに買いますので、たとえ人口が少なくても、実家の近くや良い
　学校の学区という理由で買いますが、アパートは賃貸需要のある場所に買います。
　自宅を持っている人は「万一の時は自宅を賃貸して」と簡単に考えますが、賃貸需要を全く考慮せずに
　買った自宅が簡単に賃貸できるわけありません。
　特に、ファミリー向けの住宅地に建てたファミリータイプの間取りの物件は危険であり、毎月のローン
　返済と同額もしくはそれ以上の家賃が貰えると考えていたら痛い目にあいます。
　一方、アパートは最初から相場家賃を勘案しニーズがある場所を買いますので、確実に貸し出せます。
　そういう点で、賃貸需要の有無で考えた場合、無のリスクは自宅の方が高いです。

郊外に夢のマイホームという自殺行為

現在の日本は、急激に人口が減少しているにも関わらず、今だに、不動産にこだわる人が多くいるという理解に苦しむ国です。
これは、不動産デベロッパーが仕掛ける持ち家信仰に踊らされ、皆が、自分の家を持ちたがるのが理由になりますが、自分の家を買っても良かったのは、バブル崩壊前までであり、今の日本で、長期ローンを利用して持ち家を買うのは自殺行為です。
今後の日本では、よほど優れたロケーションでない限り、人口の減少による急激な需要の低下と持ち主の高齢化に伴う中古住宅が住宅市場に大量に供給されますので、不動産価格は、値を下げていくばかりであり、ここから導き出される答えは、これからの日本の不動産は、負（マイナス）動産という財産にしかならず、この状況は、特に、郊外に開発された新興住宅地に言えることであり、これらの不動産の先行きは非常に厳しい事態に陥る可能性が高いとしか言えません。

続きは、毎週水曜２０：３０～より会員限定ZOOMセミナーにて解説します、また質疑応対もZOOM内で行います先着２０名
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