コンドミニアム・アセットマネジメント（CoAM）理論とは

コンドミニアム・アセットマネジメント（CoAM）理論概要

コンドミニアム・アセットマネジメント（CoAM）理論とは、区分所有建物の資産性を評価・検討する上で用いるマンション資産価値分析・管理における手法です。

マンション（Condominium/区分所有建物）の資産価値を考える上で、その構成要素を「土地」「建物」「管理」の３要素に分解した上で、「流通（売買・賃貸）」と「管理」の両側面から賃料価格・売買価格・管理におけるそれぞれのコストやリスクから具体的検討に落とし込みます。具体的には以下の３つをそれぞれ分けて分析・評価を行う形をとります。

「土地」＝地盤等の安全性・近隣のエリアとしての魅力（街力）、立地
「建物」＝マンションの建築物としての魅力
「管理」＝運営としてのプランニング・実行力

区分所有建物であるマンションの資産価値（金銭的価値・居住的資産価値）に着目し、従来の既存概念であるいわゆる「AM（Asset Management）」「PM（Property Management）」「FM（Facility Management」の概念を内包しつつも、複数人が所有するという「区分所有建物」であるため、管理に関する課題・リスク評価・資産価値向上性等についても取り入れる形になります。

CoAM理論の特徴

資産性についてより明確に分析を行なうため、「土地（街）」「建物」「管理」を分ける点からスタートし、それぞれ別軸で評価を行う。また、資産性について考える上では、その収支について考えざるをえないのが実際であり、どうしても収益還元法をベースとした賃料価格がその軸になる。
背景
管理に関する適性評価の定義の必要、マンションストックの増加・人口減少・空き家の増加、区分所有建物の高築年化、AIによる価格査定の一般化・高齢化社会の到来

「管理」に関するマネジメントの対象
１．区分所有建物共用部分（管理組合運営含む）
２．区分所有建物専有部分（賃貸・売買・自己居住）

マネジメントの具体的内容
（１）区分所有建物の資産価値の適正評価
①物件価格変動（マクロ・ミクロの観点から）、②購入・賃貸比較分析（市場価値の適性な評価）③物件の管理状況（現在・過去・未来を包括的に見たプランニング）

（２）区分所有建物の資産価値向上施策の分析・研究
①物件改良による資産性向上評価、 ②各種運営アクション（規約制定や居住者サポート体制等）による資産性向上評価

CoAM理論沿革

2016年に開催された、当時渕ノ上が所属していた管理会社における支店内勉強会において、管理会社のフロント担当のあり方とその施策について渕ノ上が登壇し、提案したのが始まり。Condominium（マンション）とAsset Management（マネジメント）を組み合わせた完全な「造語」として登場する。その後、管理も視野に入れたオリジナルのスタンスの概念として「CoAM」の通称で運用がなされるようになる

CoAM式管理鑑定方式

マンションを「管理」「土地」「建物」の３要素に分けた上で「管理」の分析を行う評価方式。

「土地」と「建物」は他の形で評価済みであるため、「管理」については、別軸で評価を行う。

前提として「金銭的資産価値」と「居住的資産価値」に分けた上で、物件の「金銭的資産価値」も重視し、流通価格を意識して、「物件流通時において買い手が意識する事項」をピックアップして検討を行う。

具体的には「長期修繕計画」「資金計画」等のプランニングがきちんとなされているか、必要なルールが定まっているか、居住者補助体制が整えられているか、等に重きを置いて分析を行う。

コンドミニアム・アセットマネージャー（CoAMer）

「コンドミニアムアセットマネジメント」を「行う人」全般を指す。「コンドミニアムアセットマネジメント」はマンションのマネジメントを行う（べき）全ての関係者に必要な考え方であるため、「売買」「賃貸」の違いはもちろん関係なく「管理」「流通」のいずれのポジションにあっても「コンドミニアムアセットマネージャー（CoAMer）」として業務を執行しなければならないのが原則。

CoAMにより要求される事項

適正価格評価
●マンションの構成要素である「土地（街）」「建物」「管理」の丁寧な因数分解
●データを活用した適正価格査定
●法律による制限、税法上のメリット等についての理解

管理状況評価
●管理組合運営状況の把握
●共用部分における建物管理（修繕）状況の把握（長期修繕計画の分析含む）
●建物改良可能性の把握

修繕工事（資産性向上施策）による「費用対効果」
●リノベーション（全面改修）
●修繕工事等（床張り替え、壁紙更新工事、造作設置、クリーニング等）

運用（自己居住用・賃貸用の両面から）
●不動産投資として考えた場合の収益性（自己居住用・賃貸用の両面から）
●運用時に発生するコスト、利益の把握

その他検討すべき購入時のポイント
●ローンに関する事項
●専有部分・共用部分の両側面絡みたリフォーム等による「可変性」
●購入物件に向けた適切な「条件整理」(Journey)

※参考※　選ばれるマンション

これからの時代に資産価値の高いマンションを購入するためには、マンション管理に対する評価が必須となります。人口減少社会に突入した日本では、今後「選ばれるマンション」と「選ばれないマンション」に分かれてくることが予想されます。
「選ばれるマンション」をプロの適切なアドバイスのもと購入できた方は、損することなくライフスタイルに合わせてお住み替えなどの多様な選択が可能となります。しかし、「選ばれないマンション」を購入してしまった場合、将来のリスクとなる可能性もあります。

今後両者を分けるのは、「マンションの管理状態」です。もはや、エリアや立地だけ考えていれば資産価値の高いマンションが購入できる時代ではなくなってきています。｢修繕積立金が少なくて適切な修繕が出来ていない｣、｢時代のニーズに合わせた改修工事が出来ていない｣、｢長期的な修繕計画が無い｣など、安心して購入できないマンションは購入検討者から選ばれなくなっていくでしょう。
立地条件やマンションのスペックはもちろん、管理に対しても各担当のエージェントが深く考察し、コンサルティングをさせていただきます。具体的には、各担当エージェントから長期修繕計画の妥当性や管理組合の運営レベルについて的確なアドバイスをさせていただきます。この点にこそ、最大手の管理会社でキャリアを積んだ渕ノ上のマンション管理の知見が詰め込まれています。
出典：中古マンション購入の無料相談サービス「Journey」(ジャーニー)のご紹介（リンクはこちら）

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