【宅建業法】広告④～広告と契約の開始時期～

こんにちはクロバです。

宅建リベンジnote、今回は宅建業法の広告のルール④
宅建業者が、広告できるタイミング、契約できるタイミングについてです。

まだ法令上の制限をnoteに纏めていないのですが、建築基準法という法律があり、建物を建てる時に建築確認や開発許可が必要となります。そのタイミングについて、宅建業法ではしっかりと決められているのです。

広告・契約の開始時期

宅建業者は、未完成物件について、建築などに必要な許可や確認が下りて、売ることができると確認された時に初めて広告・契約をする事が出来ます。

言い換えると、建築確認や開発許可など、必要な許可や確認が下りるまでは、未完成物件の広告や契約をしてはいけません。

ただし、例外として、賃貸の契約だけ、許可や確認が下りる前でも、契約することが可能となります。

未完成物件の建築確認・開発許可前に広告・契約できるorできない

まだ建つかも分からない建物の売買・交換について、広告も契約もできないのは、その金額が莫大だからです。

尚且つ、手付金の問題があります。
手付金とは、買い手が物件を確保するために契約後から引き渡し前に支払い、代金に充当されるお金です。この手付金は、買い手が契約解除する場合には、そのまま売り手が貰います。逆も然りで、売り手が契約解除する場合は、手付金の２倍の額を買い手に支払います。

仮に、建物が建つ前に契約をしてしまうと、後で「許可が下りず建物が建ちませんでした！」ってなった時に業者は、貰った手付金の２倍の額を買い手に渡すことになり、困りますよね。

だから、未完成物件の売買・交換の場合は、建築確認及び開発許可が下りてから、広告・契約しないといけないんですね。きっと。

一方で、じゃあ、何で賃貸の場合は、建築確認や開発許可の前に契約できるのか？ってなりますよね。

１つの見解としては、賃貸の場合は、大した金額にはなりません。
そして、手付金がないです。敷金とか礼金とかありますが、仮に契約解除になった場合は宅建業者は、それらを返金すればいいのです。２倍の額を返金するとかそういうルールはありません。だから、別に、事前に契約したとて大した問題にはならないってことです。

ただし、建築確認や開発許可前の広告に関しては、やっちゃいけません。
やっていいのは、あくまで契約のみ。

やはり、未完成な物件を売るという不確定なモノを「広告」するというのは、「誇大広告禁止」とか「おとり広告禁止」とか、そういうものに通じるものがありますよね。不確かなものは広告してはいけないんですね、きっと。