【ワーママ大家になるまで③】なぜ団地を購入したのか
2021年に1部屋購入し大家になったばかりのちゃみです。
ワーキングマザーである私がどんな流れでどんな思いで大家になったのかを紹介したいと思い【ワーママ大家になるまでシリーズ】という記事を書いてます。
私は最初の物件として、最終的に千葉県内の団地の一室を現金で購入したのですが、最初から団地一本に絞って探していたわけではないんです。
最初は築古戸建てを買おうと思っていました。そんな私の最初の物件探し条件はこちら↓
■立地
・自宅(都内23区内にあります)から1時間以内で行ける範囲。
・車は持っていないので公共交通機関のみを利用が前提。駅からの距離も自宅から1時間以内であれば問わない。
■価格
・1,000万円以下。
・2~3割は自己資金、残りは融資を利用希望かな、とゆるく考えていました。
■物件の種類
・戸建て
■築年数
・問わない。
築年数がかなり経っていても、リフォーム済みなどで室内の状態が良い物件もあるので特に築年数には縛りをかけませんでした。
ただ大規模リフォーム(費用がかかる水回りのリフォームが必須な物件など)が必要な物件は見送ろうと考えていました。
勉強してみた結果、築古戸建が初心者の私にとって一番とっかかりやすく、かつ キャッシュフローが多く入りやすそうだなあと思ったんです。
物件検索の方法としては、以下のようなサイトを利用しました。
このようなサイトを使って、ある程度家賃が取れそうな立地、間取り、室内の状態、の条件を満たす物件を探しきました。…すると物件価格がどんどん上がっていってしまったんです。
それでもある程度条件を満たす物件を何件か問い合わせをして、資料を送ってもらったり、問い合わせ先の不動産屋さんと電話でやり取りして、私の希望条件お伝えして物件資料送ってもらったりということは行っていました。
ちょっと話はずれますが、とある不動産屋さんからお客様のご希望に合うおすすめ物件、として送ってもらった物件が全て土砂災害警戒区域内だったことがありました。汗
気にしないで購入する人もいるのかもしれないけど、経験がない私としてはリスクだと思うので避けたい。
でもこんな地域の物件ばかり紹介されるとはド初心者の私はなめられていたのかもしれないですね。自分で調べないとわからないことなので。知識武装は必要だなと改めて感じた瞬間。
ちなみに「土砂災害警戒区域のようなリスクがある地域の物件は避けたい」と伝えたところ「そういった区域は除いた物件でお調べして連絡します。」と言われてその後何も来ませんでした。汗 あはは…。
さて話を戻して、条件を満たす物件を探していったところ、物件の価格は上がるけど、融資も引く予定だったので、自分で簡単なシミュレーションをしてみても、結局あまり手元にキャッシュフローが残らないなあという物件が多かったんですよね。
あとは戸建て購入する前にチェックすべき点として、建物の建ぺい率や接道関連、シロアリや建物の傾き、外壁の状態などたくさんあり、完全不動産投資初心者の私は少し不安になってきてしまったんです。
全部ちゃんとチェックできるのかなぁって。勉強不足や確認漏れで致命的な欠点を抱えている物件を買ってしまったらどうしようと。
あとは、融資を引くのには時間も労力もかかるんですよね。審査するのにたくさんの書類を準備して面談に行って、そこから結果が出るまでにもまたさらに時間がかかります。
「とにかく早く不動産投資を実践してみたい！大家として経験を積みたい！」という気持ちも強く、融資にかける時間ももったいないなと思い始めてきてしまいました。
その後勉強を進めたり、大家さん仲間から色々と情報を進めていくうちにわかりましたが、築古物件に融資を引くのは今なかなか難しい状況。
耐用年数22年の木造戸建て物件に、耐用年数超えの築30年以上の物件に融資申し込んでも厳しかったかなと今になって思います。この頃はまだそんなこと知らず融資は普通に出るものだと思っていました。
そんな中、以前舛添菜穂子さんの本で読んだ団地の区分投資を思い出したんです。
団地は安いところでは100万円台から購入できるので、現金で購入することも可能。近くにバス停や駅、スーパーや学校、病院など立地的に恵まれているところが多い。
ただ区分マンション(団地も同じです)投資では修繕積立金や管理費が月々かかってくるので、キャッシュフローが少なくなってしまう場合が多いのが懸念点でした。
(その点戸建ては、管理費や修繕積立金などなく家賃がそのまま入ってくる仕組みなので手取りは大きくなりやすいです。もちろん外装など自分でケアしないといけない部分は増えますが)
ちょっと団地も見てみるか、と物件の検索条件を以下のように変更して再度検索を始めました。今度は団地にフォーカスして検索しました。
・現金で買える価格の物件
物件価格400万円以下
・月々のキャッシュフロー3万円以上
・水回りのリフォーム不要
・築年数は問わない
間取りに関しては団地だと必然的にファミリー向けとなり、2 LDK 3 LDK が多くなってきます。
ちょっと話はズレるのですが、ワーキングマザーの私、基本的に自由に使える時間が少なくバタバタしている日々なのですが、どんな時間に物件探していたのかというと、
この頃は新型コロナウイルスの影響で在宅勤務の割合も多くなっていたので、就業前後のちょっとした時間、お昼休み、子どもが寝たあとなど、まとまった長時間は取れないものの、ちょこちょこ検索してました。
あとは夫が休みの日曜日にたまに数時間ひとり時間をもらってがっつり勉強したり調べたり、ということもしていました。
そんなこんなで団地でいい物件ないかな、と検索すると結構出てきたんですよね。
想定家賃から修繕積立金＋管理費を引いても月々手残りがある程度残る物件も結構ありました。
「これは団地いけるかもしれない！」と思って、かなり入念に調べていきました。
そしてアットホーム(だったと記憶しています)で千葉県内の団地で条件に合う物件が見つかったので内見に行ってみることにしたのです。
いよいよ初めての内見。このことについてはまた次回の記事で書きますね。
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