マンションが売れない。根本原因を構造化して対策する。｜107日後に家族でカナダ移住する脱サラ夫婦
こんにちは、さやです。
(写真は、エクセルシオールのパスタです。)
家族でカナダ移住まで、後108 日。
以前にもご紹介しましたが、マンションがなかなか売れず困っています。
不動産会社から購入時よりだいぶ高い金額で売れると言われていた、築5年ちょっとの分譲マンション。
不景気のあおりか、6ヶ月たって内見依頼の1つもないという、明らかな空振りっぷり。
業を煮やして、不動産会社へ相談へ。
結果的に販売価格を下げ、いろいろと調整を加えて再スタートすることにしました。
あとはもう、おまかせするだけ…。
しかし今日の出来事で、改めて感じたことがあります。
それは、「課題解決力」ってものすごく大切、ということです。
(日銀の金利政策が…というのは原因の一つかもしれませんが、それは日本全国に当てはまることだし、そんな中でも売れているマンションは売れています。
また、自分たちで変えようのない何かを原因として決めつけると、何の対応もできないため、非生産的です。)
◆問題の根本原因は何か
不動産屋さんを訪問した際、こんな話がありました。
・日銀の金利政策の影響でマンション購入を控える動きが強まっている。
・現在不動産サイトに掲載している写真をもっと良いものに変えよう。
・広告予算を増やそう。SUUMOのプレミアムプランで、オススメ表示されるようにしよう。
うむ。
それぞれ話としてはわかる。
しかし、まず大事なのは「なぜ売れないのか」の原因究明ではなかろうか？と思うのです。
◆原因を構造化して考える
SUUMOの閲覧数や掲載内容のデータを事前にもらっていたので、私なりに原因の仮説がありました。
「売れない」以前に、内見予約すらない理由。
いろいろな課題の構造化が可能ですが、こんなふうに分類します。
1.そもそも物件ページが閲覧されていない
2.閲覧されているが内見に繫がらない
どちらも、原因としてあるでしょう。
しかしデータを見たところ、そもそも我が家のページ閲覧数は、SUUMOに掲載されている物件の平均閲覧数より少ないのです。
つまり、まず「知られてもいない」もいないという根本原因を解決すべきです。
ページの中身を充実させたところで、見に来る人がいなければ意味がありません。
まず対応すべきは「物件のページ閲覧数を上げる」です。
◆更に構造化する
浮き彫りになった優先課題は、「1.そもそも物件ページが閲覧されていない」です。
では、なぜ物件ページが閲覧されないのか？
さらに分解して考えると、以下のように考えられます。
1.1 平米数が合わない
1.2 築年数が合わない
1.3 エリアが合わない
1.4 間取りが合わない
1.5 設備が合わない
1.6 窓の方角が合わない
1.7 入居時期が合わない
1.8 金額が合わない
もちろんこれ以外の原因も考えられますが、うちの場合はこんなところ。
上記のうち1.1〜1.6は自分たちの努力で変えられません。
対応できるのは、「1.7 入居時期」「1.8 金額」です。
◆対応できる優先課題に対処する
自分たちで対応できる課題の対応を考えます。
「1.7 入居時期」について、我が家はカナダ移住の都合で入居時期を「2023年7月引き渡し予定」としていました。
これは、物件を選ぶ立場からすると足かせです。
特に学校の都合で3-4月入居を希望される方からすると、完全に対象外でしょう。
入居時期の縛りは一旦外し、「応相談」としました。
次に「1.8 金額」。
売出し当初のマンションブームや過去の近隣の売却価格を参考に、ややチャレンジングな価格設定にしていました。
これも、直近の売却物件の例などを参考に見直しをかけ、ある程度下げることにしました。
大きな桁の数字が下がる価格にします。
こうすることで、「●万円以下」という金額ソートで弾かれにくくします。
閲覧数はだいぶ伸びるはずです。
また、不動産会社さんが提案してくれたSUUMOプレミアムプランとやらも、もちろんお願いしまたした。
検索者がどのようなソートをかけようと、対象地域で閲覧数する場合、必ず上位表示されます。
これも、「1.そもそも物件ページが閲覧されていない」対策としてはかなり有効でしょう。
◆行き当たりばったりの対策では遭難する
今回のことで、改めて学びました。
何か課題にぶつかったときは、手当たり次第に対策するのではなく、課題を構造化し、緊急性と重要度の高いものから実施するのが大切です。
少しですがコンサルの会社で働いていて良かったな、と思います。
同時に。
やっぱりプロにきちんと頼ることが大切です。
SUUMOのプレミアムプランなんて存在、私は全く知りませんでした。
かなり有効な手段だと思われます。
素人では思いつかない案です。
自分の頭でしっかり考え、専門家をきちんと頼る。
こういう姿勢は、何においても大切です。
大きな決断ほど、ちゃんと対策する。
しっかり心得て行動したいと思います。
あとはとにかく…誰かマンション買ってー！！笑
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