マンションすまい・る債の利用価値を考えてみましょう（１）-基礎講座-

マンションすまい・る債は住宅金融支援機構が分譲マンション管理組合の修繕積立金の預入先を毎年発売している債券商品です。
債券ですから、国債、公社債、地方債と同じ種類の投資を目的とした債券商品です。
皆さんは債券を十分に理解されているとは思いますが、債券の基本をもう一度、おさらいしましょう。

債券の基本

代表的な債券である国債を例に基本知識をおさらいしましょう。
国債は政府が発行しますが、額面1万円の債券（国債）を売りに出します。その際に発売する債券に償還期間と金利の条件を付けます。

〇　額面1万円の債券は10年後に額面金額で償還（換金）します。
〇　額面１万円の債権は毎年、0.05％の金利を支払います。（固定金利タイプ）
〇　変動金利タイプもある（金利は毎年変わる）

1万円の国債を購入した人は、1年後に0.05％の金利分5年を金利として受取ります。
当然ですが、税金が引かれます。
これを償還期間真野で10年間、毎年受取ることができます。
償還期間の10年後に1万円の債券は、現金1万円に戻ります。

これが債券商品の投資方法です。
1万円で債権を購入して10年間で5円×10回の利益を得た後、1万円に現金化する方法です。
例えば1,000万円分の国債を買えば、税引き前で50,000円増える計算になります。
これが国債を例にした債券の投資の仕組みになります。

利率と利回りの違いを理解する

利率は、1年間に受取れる利益です。
100円で買った債券から1年間に1円の利息を受取ると利率は１％です。
利回りは買った債券を償還（売却）する期間に儲けたお金の割合に関するものが「利回り」です。

マンションすまい・る債とは

マンションすまい・る債は発行元が住宅金融支援機構です。
一口50万円単位で発売されます。
何口でも購入は可能です。（販売予定額内であれば）
例えば1億円であれば、200口の購入になります。

マンションすまい・る債はマンション管理組合、修繕積立金の債券化を目的にしています。
そのため、債券の購入金は各マンションで積立をしている修繕積立金に限定されます。

購入方法

自由購入方式
組合が保有する修繕積立金を最大購入額として、自由に購入口数を選択して購入する方法です。
保有額全額を購入することも、半分を購入することもできます。
また、単年ごとに購入する、しないを組合が判断します。
購入したマンションすまい・る債は10年満期になり、その間は毎年金利を受取ることができます。

積立購入方式
10年間、同一口数を購入する方法です。
一般的にはマンション管理組合の期末までに積立てた1年分の額を購入します。

住宅金融支援マンションすまい・る債リーフレットより出典

購入できるマンション管理組合

１、管理規約があること
２、20年以上の長期修繕計画があること＊１
３、応募日が長期計画立案期間内であること
４、反社会的勢力と関係がないこと

格付け（信用度）

債券は投資商品です。
発売元が倒産すれば元金の保証はありません。
これは国債も同じで日本政府が財政破綻すれば価値は著しく低下します。
債権の信用度は格付けで評価され、格付けは専門の会社が一定期間毎に公表しています。

格付は、一般的に債務履行の確実性が高いものからAAA（トリプル・エー）、AA（ダブル・エー）、A（シングル・エー）、BBB（トリプル・ビー）・・・と続きます。
格付がBB（ダブル・ビー）以下の債券はジャンク債、ハイイールド債などと呼ばれ、相対的にリスクの高い債券と位置付けられています。
日本国債と同レベルの信用度があることがわかります。
元本が保証されているわけではありませんが、皆さんは日本政府が破綻すると思われますか？

住宅金融支援機構は毎年、決算内容を公開していますが、それでも心配な方は住宅金融支援機構は万が一は機構の資産を売却して支払うことを約束しています。また、国が破綻を許すとも思えません。
信頼性と言う意味でもマンションすまい・る債は利用価値は高いと考えられます。

まとめ

マンションすまい・る債の利用価値を考えてみましょう（１）-制度-としてマンションすまい・る債の概要を説明しました。
元々、マンションの修繕積立金は流動性が高い資金ではなく、10数年に一度使用することを目的に積立てられる資金です。
金融機関の定期や普通預金の金利が低く利息を期待することは出来ない現状です。
一方、修繕積立金額は数千万円単位になります。

物価高騰などの影響により管理費や
繕積立金の値上が今後見込まれます。
金融機関に預け入れをしているだけでは勿体ないと思いますね。
今年4月には2023年分の発売が始まります。
また、管理計画認定制度を取得したマンション管理組合向けに利率を優遇した認定マンションすまい・る債の発売も決定しています。
是非、修繕積立金の有効利用の方法の１つとして検討をされては如何でしょうか。

次回はマンションすまい・る債の利用価値を考えてみましょう（２）-途中解約-

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