結局のところ、賃貸と購入どちらが良いの？②

◆永遠のテーマ「賃貸」と「購入」どちらが良いの？
◆今までいくら払っている？
◆いつ買うのが良い？
◆一人暮らしの間は、買おうと思ってもいない方へ
◆賃貸物件と売買物件、計算してみた

前回の号では、賃貸と購入どっちがいいのについて、
メリットとデメリットそれぞれの考え方、
そして、今まで賃貸で暮らしてから
いくらの賃料を支払ってきたというの!?
についてお話しました。
まだ計算していない方は、
ぜひ、計算してみてくださいね。

そして本日は、現在販売されている物件価格の相場感と
賃貸物件の賃料を具体的に計算してみたいと思います。
今まさに、実際に販売中の物件と募集中の賃貸物件で計算します！

◆いつ買うのが良い？

「思ったその時です」
買おうと思った時から行動する、ということで十分だと思います。
購入した時に、もっと早く買えばよかった！と
きっと誰もが思うものです。
でも、その時にはその行動に移せなかったタイミングだったわけですから、遅いと思わず最良の時期だったと思うのが良いと思います。
大切なのは、住宅ローンを組めない事項を知っておき、
準備をしておくことで後悔のない住まいの選択ができます。

詳しくは、「家を買う、そもそものお話し」にて。

もし20代の方や30代前半の方に伝えるならば、
シンプルに住宅ローンの返済を考えたときに
20代後半〜30代前半で購入するのが無理なく返済ができ、
住み替えの計画も立てやすい、ということが言えます。

ですが、20代後半や30代で一人暮らしの家を買おうという考えには
なかなか至らないものであると思いますし、
買うべきだと考える人は少ないかもしれません。
「買った方が良い」と言われてもその根拠を教えてくれる人がいないと、
ただの営業に聞こえますし、本当にそうなのだろうかと
疑問を払拭できないまま時が過ぎる・・というもの。

◆一人暮らしの間は、買おうと思ってもいない方へ

よくある疑問と漠然とした思いを挙げます。
・自分は住宅ローンを組めるのだろうか？
・自分はどのくらいの住宅ローンが組めるの？
・買った家は今後売れるのだろうか？
・賃貸なら25㎡くらいで良いけど、買うなら30㎡以上欲しいな
・予算の中で買える物件あるのかな？
・35年ローン。長期のローンを組ませる不動産屋への不審
・被災した時を思うと賃貸の方が気が楽かも

これらは、よくある疑問でもありますが
私自身も感じていた漠然とした思いです。

◆賃貸物件と売買物件、計算してみた。

「賃貸なら25㎡くらいでいいけど、
購入するならもっと広い方がいいな。
そうすると、金額も高くて買えなそう。
果たして現実的にはどうなのか？」

そこで、
⚫︎まずは広さ。
30代一人暮らしの賃貸物件で求める平均的な面積は、25㎡〜30㎡。
賃貸ならそのくらいで良いけど、買うなら30㎡以上、
もちろん広ければ嬉しい思うのではないでしょうか？

面積が広くなるとそれだけ物件価格にも影響し、
リノベーションを行うならば建築コストにも影響します。
広くなれば嬉しいけど、コストもきっちり上がります。
→35㎡〜43㎡くらいがちょうど良いと思います。（補足①）

⚫︎次に予算
30代前半、年収が450万円と仮定。
住宅ローンを組める額はどのくらい？
→3200万円〜3600万円／借入れ期間35年
ただし銀行によっては4000万円までお借入れできるところも・・。
（借りられる額と、返せる額は違いますので要注意）

⚫︎実際の販売物件を例に
例えば、中央線「阿佐ヶ谷駅」徒歩20分以内で
専有面積35〜40㎡の物件

→販売価格は？2500万円〜4000万円くらい
→賃貸物件の賃料は？11万円〜16万円くらい
です。

例えば現在実際に販売中の物件で計算してみることに。
実際の物件は角部屋で広いバルコニー付き、眺望も良い新耐震基準の物件です。
決して悪くない、むしろポテンシャルの高い物件です。

販売価格：2670万円・・（A）
購入にかかる諸費用：200万円・・（B）
管理費・修繕積立金合計：25,000円・・（C）

＜そのまま住む場合＞
住宅ローンの額（A)＋（B）の場合：2,870万円
（変動金利0.4%／元利均等返済／35年）
月々返済額：73,239円・・（D）
（D）＋（C）＝98,239円

＜リノベーション費用800万円の場合＞
住宅ローンの額：2,870万円＋800万円＝3670万円
月々返済額：91,358円・・（E）
（E）＋（C）＝116,358円

そのまま住む場合でも、
リノベーションする場合でも
賃貸物件の相場よりも安い支払い、または
低いくらいであることが分かります。

⚫︎10年後を比較
＜10年間賃貸＞
賃貸物件で10年経過していたら・・
賃料：11万円×12ヶ月×10年＝1,320万円
2年更新料：11万円×5＝55万円
→約1,375万円を支払って終わりです。

＜10年後に売却（3670万円のローンの場合）＞
単純計算ですが10年間の返済額：約1,400万円
他に火災保険や固定資産税がありますので、
火災保険5年間15万円×2＝30万円
固定資産税1年7万円×10＝70万円
→10年間の支払い合計：約1500万円

仮に、売買価格2800万円でしか売れなかったとしても
10年時点の残債：約2270万円
売買価格2800万円ー残債2270万円＝530万円
諸費用約100万円を引いたとしても、約430万円が手元に残ります。

普通に暮らしていると、分割で支払っているかのように無理なく
賃料を支払い続けますから、自分がこんなにも支払ってきたのかと
10年を振り返るとびっくりするものですが
賃貸と購入の比較、いかがでしたか？

もちろん、この例ではリノベーションしているのだから、
その価値をしっかり伝え更に高く売却できるよう
私たちブルースタジオでは物件の特徴とその部屋でできる暮らし方など
小さな魅力を一つ一つ読み取り、販売活動を行なっております。
売却のお話はまた後日・・。

次号では、
・高く売れたら嬉しいけども、本当に10年後に売れる？
・10年後に売りやすい物件はあるの？
・どんな人が住宅ローンを組めないの？
・数年以内に購入するために注意しておく準備を教えて！
をお届けするとかしないとか。

補足①面積の制限
住宅ローンとしてローンを組む際、
実は面積の制限を設けている銀行がほとんどです。
30㎡以上という条件や、中には50㎡以上でないと組めない場合もございます。
理由としては、単身で購入する方、そして
単身用と思われる面積の場合、
「住宅ローンで組んでおきながら賃貸に出すのではないか」
という疑いの目を銀行は持っています。
住宅ローンはあくまでも実需、自分が住む（または家族のため）の家だから
金利を低く設定されているわけですが、
賃貸に出すなんてもってのほか。しかしながら
賃貸で利益を得ているケースの中では単身者が多かった、
という過去のデータから厳しい目で判断せざるを得ない、ということです。
35㎡以上で探して行きましょう！