大学受験専門の個別指導塾の物件の探し方【大学受験塾開業#19】

こんにちは！
塾開業のサポートやFC展開をしているアクシビジョンの朝倉です。

個別指導塾開業をしようということで、物件どうやって探そうかなということで迷っていたりしませんか？

個別指導塾を開業しようというときに物件の探し方で迷われる方は結構います。私が主にサポートしているのは大学受験専門の個別指導塾ですので、その物件の探し方を書きたいと思います。

この記事を読んでいただければ、失敗しない物件の探し方を知っていただけるかなと思います。最後までお付き合いください。

出店エリアについて

複数の出店候補駅を考えておく

まず、出店エリアについては第一候補、第二候補と出店する駅を考えているかと思います。大学受験塾の場合は基本的には駅前立地である必要があります。なので、この駅なら流行るかなということで、ある程度駅をピックアップしておく必要があります。

1つの駅しか候補にあげていない場合はその駅に良いとする物件がない場合はずっと開業できないということになってしまいます。基本的に開業するのはこのタイミングでやりたいとあるはずなので、複数の出店候補駅を考えておくことは非常に重要です。できれば、３〜４駅ぐらいは考えておきましょう。

駅の希望順より物件の良し悪しを重要視

出店候補駅の希望順はあると思います。この際に第一希望のA駅で物件条件が少し微妙な物件、第三希望のC駅で物件条件が良い物件とあったとします。この場合は成功しやすいのはC駅だと私は考えています。

まず、出店候補駅を選んだ段階で第一希望と第三希望でそこまで大きな差がある場合はそもそも出店候補駅にはなっていないはずです。そのため、駅の希望順はもちろんあるけど、重要度は低くなります。第三希望、第四希望でも成功できると考えているという駅でないと候補にはなりませんので。

逆に、物件は坪数、家賃、初期投資、視認性、競合など考えたときに考えていた条件より狭い、家賃が高い、初期投資がかかりそう、視認性が悪いなどの条件が良くない場合は開校してからマイナスとなってしまいますので駅よりも重要度が高くなります。家賃が高いなどであれば単月黒字から遠ざかってしまうので、物件条件は第一に考えるようにしてもらえると幸いです。

探し方について

物件情報サイトで検索

基本はアットホームなどの物件情報サイトで検索することが第一です。基本的には不動産情報はほぼ全てネット上に掲載されています。その不動産しか持っていないという情報は少ないため、地道にネットで探すことが最も良いでしょう。

私はまずアットホームで検索するケースが多いですね。そこで、希望する駅の物件に目星をつけていきます。

目星の付け方はこちらの記事をご覧ください

良い物件が見つかった場合

色々見ていると複数の物件がヒットしてくると思います。そこで、ぜひ実施していただきたのがアットホーム以外のサイトでも検索することです。

アットホームに掲載されている場合は基本的に仲介手数料を1ヶ月とられるケースが多いですが、その他のサイトで仲介手数料半額や０などのサイトがあったりします。そういうサイトがある場合はそのサイトで同じ物件が出ていないかを探します。もし、同じ物件があれば、そこから問い合わせすれば契約する際に仲介手数料が下がる可能性が高いため、別のサイトなどはぜひ実施してください。

それらで目星をつけた物件に片っ端から連絡を取り、内見の予約を入れていきます。

内見予約をする際に注意事項

スピードが最重要

物件は基本的に早い者勝ちになります。そのため、内見は1日でも1時間でも早い方が良いです。ちょっと忙しいから１週間先、２週間先となるとその物件が埋まってしまうという可能性もあります。何よりもスピード重視で考えてください。

内見予約は電話でする

探しているタイミングが仲介業者の営業時間であれば、必ず電話で予約を取りにいきましょう。そうすれば最短での予約を取りやすいですし、その日に内見に行くということも可能です。何よりもスピードを重視することが大事です。

内見前には市場調査をする

駅周辺の人口や乗降客数、ターゲット高校の有無など基本的には調べてからいきましょう。最初の候補駅を選ぶ段階でできていればいいですが、その時間がない場合はまずはイメージで多めに候補駅を出しておいて、内見に行きたいという物件が出てきたところを市場調査するようにしていきましょう。

内見時の注意事項

申込もスピード重視

内見をしたら、そのタイミングで申込をするかどうかを検討することになります。物件を見て、ここはいけると感じた場合はその場で申込書を書くぐらいのスピード感が必要です。

実際私がアクシブアカデミー神戸三宮校を開校した際には、8月のお盆前に物件を見つけて、すぐに内見予約し、物件がいいとなったのでその場で申込を出しました。お盆明けに見に行こうかなとしていたら、テナントは取られていたと言われました。本当にスピードが何よりも大事です。

申込時の注意事項

申込キャンセルをできるかどうかを確認しておく

申込はすぐにする必要があるが、キャンセルできなければリスクはあります。ですので、その場合はキャンセルが可能かどうかを確認しておく必要があります。基本はキャンセルをしてほしくないので、キャンセルする可能性があるのであれば申込はしないようにと言われるケースもあります。その場合でも申込しながらキャンセルをできるようにする方法があります。

申込キャンセルをできるようにする方法

内装の見積もりを見て、問題なければ契約する
融資が通れば契約する

というようにやる前提で進めて、そこでNGが出なければ契約しますという話をしていれば、ほとんどの物件ではキャンセルはできます。もちろん、良いと思った物件なので、すぐに申し込んで契約という話でいいのですが一度冷静になるタイミングも必要なので、申込書を出してもキャンセルできるように上記の様に伝えておけばなんとかなります。

他に良い物件が出てきたなどでキャンセルしたい場合は見積もりが微妙だったといってキャンセルすれば問題ないです。

複数の物件で内見日が複数になってしまった時などはこのような形で進めてもらえるといいと思います。

申込後について

申し込んだら、内装業者への見積もり、レイアウトを引いてもらうなどを行い、見積もりが出たら融資の審査という流れになってきます。融資が通れば問題なく開校に迎えるので、申込をしてからは早い感じになります。

まとめ

いかがだったでしょうか？物件を探すということはなかなかやることではないので、やり方がわかっていただいたのではないでしょうか？

何よりもスピードが大切ではあるので、開校するぞと決まれば1日でも早く動き出して物件を決めにいくことが大切です。

ここがいいと思ったところがあれば、想定より１〜２ヶ月早くても結果的には良い結果になります。開校が1ヶ月2ヶ月早くなることもありますが、それを躊躇してその物件でできないよりは良い物件でやった方が確実に良いのでその辺り交渉しながら動いてもらえたらなと思います。

ちなみに、家賃交渉やフリーレントの交渉などももちろんしなければなりませんが、その辺りはまた別の機会で書きたいと思います。

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