大学受験塾を開業する際の物件基準【大学受験塾開業#18】

こんにちは！
塾開業のサポートやFC展開をしているアクシビジョンの朝倉です。

学習塾を開業しようとする際にどんな物件にしようかということを悩まれていませんか？指導形態によって、必要な物件規模や考え方は違ってきます。

また、物件選びを間違えることで、利益が年間100万円、200万円吹っ飛ぶということは全然あります。物件を選ぶためには色々と基準というものがありますので、今回の記事でその辺りをお伝えできればと思っています。

ということで、本日は「大学受験塾を開業するために最適な物件とは」ということで書いていきたいと思います。

物件選びで最も大切にすること

一番初めに意識してもらいたいことはなんと言っても「単月黒字までのスピードを意識した物件かどうか」ということです。

これはよくこのnoteでもよくお伝えさせていただいておりますが、学習塾において３大経費の家賃・人件費・販促費の中で、最も変動が難しい固定費は家賃です。この家賃の金額が月に10万円違うとなると毎年の利益が100万円以上変わってしまう可能性があるため、物件は本当に吟味して検討しなくてはいけません。

単月黒字化を早めにするために、どんな物件にするかを下記に書いていきたいと思います。これはエリアは別の観点で決めたとして、そのエリアでどうやって物件を探すかという感じで考えてもらえたらと思います。

物件選びの基準

①広さ

物件選びでは広さは大事です。もちろん大きければ大きいほどゆったりスペースを取れますので、サービスという観点ではプラスです。しかし、物件というものは広さによって料金が変わります。あまり高い金額を毎月の固定費として計上してしまうと、利益は本当に残りません。ですので、広さは

20〜25坪

で最初は始めることをお勧めしています。少し狭いんじゃないのかと感じられる方もいらっしゃるかと思いますが、金額との兼ね合いを考えるとこれぐらいの大きさがベストです。

②家賃（坪単価）

広さを20~25坪にするというのは基本的にはこの家賃の金額によることが大きいです。大学受験塾は基本的に駅前立地で行うことが重要になりますので、どのエリアでも駅前ということでは家賃は上がります。

駅から徒歩20分なら坪単価5000円
駅から徒歩1分なら坪単価10000円

ほとんどの駅でこのような状況です。中学部をメインとした塾であれば、駅から遠くても問題ないですが、高校部は駅前立地が成功する秘訣なので、大きな教室で駅から遠いよりも、駅から近いをベースにして、小さめの教室にした方が失敗する可能性を大幅に下げることが可能です。

ちなみに、家賃の上限は25万円ぐらいで想定しましょう。25万円であれば、オーナーの給料が20万円ぐらいであれば10人程度で単月黒字化していきます。

10人であればどんなエリアでも基本的には集められますので、まずはそこから目指すことを考えられるといいと思います。

③設備

大学受験塾をやる際に必要な設備についても書きたいと思います。

・トイレは男女で2つあると良い
高校生は男女とも気にすることが多くなります。やはり、トイレなどは男女別であることが良いでしょう。ただし、必ずしも男女別でなければならないことはありません。アクシブアカデミーでも1つの校舎はあります。

25坪の物件だと、共有スペースにトイレがある物件はいいですが、そうでなければなかなか2つ取れないというケースもあります。その場合は男性に座って使用するなどのルールをしっかり設けて実施していくことが大切です。

・完全に仕切られた自習室は20席は作る
大学受験塾は学習環境が重要になりますので、必ず天井まで仕切られた自習室を作ってください。アクシブアカデミーではパーテーション工事をお願いして、上部はガラス、下部は木目のものを使っています。完全に防音はできませんが、ある程度の声は聞こえなくなるので集中できる自習室になります。

また、生徒数の上限にも関わってきますが、自習席は20席以上は作りましょう。10人で利益が出ると言っても、それで頭打ちでは利益は少ないです。大体ですが、毎日通学することを推奨しているアクシブアカデミーでも自習席の1.2~1.5倍ぐらいまでは定員とできますので、20席あれば、30人を定員とする形で運営できます。あと、25坪であれば20席程度がちょうど良い感じにはなります。

④視認性

物件を選ぶ際に視認性も意識していきましょう。視認性は集客に直結します。

私が初めて教室長をしたアクシブアカデミー宝塚校では、幹線道路に面した物件でしたが、そこでのぼりや看板などで外観演出をしてそれを見て多くの方が問い合わせしてくれました。

もし、25万円を超えてしまう物件だったとしても、この物件ならの立て看板などを立てなくてよいと感じられるような視認性の良い物件であれば問題ないというケースもあります。

開業時に大事なことはいかに早く知ってもらうかということでもありますので、視認性というのはぜひ意識してもらえればと思います！

⑤初期の内外装工事費

物件を選ぶ際は初期の工事費は意識しておきましょう。私がさまざまな開校を実施してきたなかで、基本的には

敷金が高い物件は内装が綺麗

というところです。家賃25万、敷金4ヶ月以上というところだと引き渡しの際に壁紙やカーペット、電気の変更などは実施してくれているケースが多いです。

逆に、敷金1ヶ月です。みたいなそのままでは絶対に使えないような物件になることが多いです。

初期投資は物件の敷金礼金と内外装費をしっかり考えて契約する必要はあります。

アクシブアカデミー宝塚校では30坪で300万ぐらい内外装費はかかりましたが、神戸三宮校では120万円ほどでした。このように物件によっては全く初期投資が変わってきますので、その辺りはぜひ注意してください。

とりあえず家賃が安い、敷金礼金が安いということで飛びつかないようにしていきましょう。

まとめ

物件選びについても色々考えることがあるとわかっていただけたかなと思います。この物件なら

集客できるのか
初期投資はかからないのか
やりたいレイアウトにできるのか

などなど色々なことを考えながら物件を決めないといけないと思っています。

また、エリアから先に決めてしまって、物件がないということにならないように、ある程度エリアは複数選んでおき、その中で一番いい物件に入るという考えをしてもらえればと思っています。

物件選びは大変ですが、非常に重要なことですので、これから開業されるかたはぜひ意識してもらえればと思います。

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