再開発についての勉強会（「住むコト」大田区）

2020年10月13日13:30～16:10
大田区消費者生活センター講座室

都内3地域の都市再開発について事例紹介いただき意見交換を行った。
１． 東大井5丁目1～4（C地区）
30年ほど前から再開発計画はあったが、区としての進め方の問題もあって、一度頓挫している。2017年に東急が土地を購入、2019年5月には1.6haの地区再開発の第1回勉強会が、東急電鉄を事務局として始まった。30年前は地権者127名が今は245名。品川区と東京都で示し合せるようにして再開発促進地区指定となっているが、今のところコロナ禍もあり動きがない。商業地区で容積率500％が割り増しや道路の付け替えもあり、実質的に1000％くらいになるのではないか。
２． 葛飾区立石駅前
北口地区1.6ha、南口東地区1.0ha、南口西地区1.3haの再開発事業。北口は区役所も入り、容積率800％で35階建てのタワーマンションで総工費932億円のうち、区の財政から600億円くらいがつぎ込まれる。京成の高架化工事で立ち退き地区も出ておっり、反対していた人も承諾するようになった。南口東地区では、1人反対であるが、準備組合の理事になって資料などを調べたところ承諾署名の偽装なども発覚し、事業協力者の撤退などということも起きて先行き不明の状況。
３． 泉岳寺品川ゲートウェイ新駅前
駅前で国道の反対側の1haの地区。地権者の会を立ち上げて、必ずしも反対と言うことでは無しに運動を展開。国土交通省のHPにある再開発の模式図は地権者と事業者の権利比率が50％くらいのようにあるが、実態は多くの場合が地権者20％で事業者80％。そのうえ、岡山県津山市での例では、損失が発生したことで地権者が賦課金として権利床を供出させられたという。六本木ヒルズの場合は、話し合いの結果マンションの管理費を事業者が収益を回すということで4分の1くらいになったものの、多くの場合は、老朽化マンションが新築マンションに変わって面積も等価と説明されたのに、管理費が10万になるという例は少なくない。戸建ての場合は、等価であっても土地は極端に減ってしまうので、建物の減価償却で年々資産が減ってしまう。第一種再開発は地権者のリスクが大きいということを認識すべき。

大田区では、蒲田駅東口駅前地区の市街地再開発事業が事業協力者として東急（株）の形で始まったところ。地権者18人と少なく、スムーズに進むのかもしれないが、再開発事業として税金の投入もあることから、本当にそこに住む人や利用する人のためになっているのか、一部の事業者や建設会社の収益に寄与しているのか、しっかり議会でもオープンな議論が必要である。