#3#都内で30坪。ずぼら夫婦のフツーの家づくり奮闘記：資金、住宅ローン

前回

まずは予算検討

よくわからないことが多い状態でしたが、まずは自分たちの貯金、給与、現在の賃貸家賃、駐車場代などからどれくらいの期間、月々支払いのローンを組めるのか、そこからいくらくらいの家なら買えるのかを検討しました。少なくともローンの支払額が、現在の賃貸の家賃を超えないようには注意しました。
また、銀行によって金利が大きく異なり、団信という保険の費用も変わってくるため、そこもしっかり考える必要があると思い調査しました。

銀行探し

大手都市銀行や自分がすでに口座を持っている銀行を一通り調査し、金利や団信のサポート状況などをスプレッドシートにまとめました。自分は10年固定の金利にしたかったので、比較的その金利が安く団信もよさそうな銀行をみつけ、そこを第1希望としました。

店舗へ行くタイミングは遅かった

銀行の検討は土地やハウスメーカーの検討とは並行して進められるので、早めに検討し、さらに可能であれば早めに銀行へ行って話をしておくとよいでしょう。
自分たちは最初にネットバンクで済ませようとしていたのもあり、実際に銀行店舗へ相談に行ったのは土地の不動産売買契約を結んだ後でした。これはちょっと遅かったかなと思っています。本審査の期限もぎりぎりでした。
また、自分の反省点としては団信の審査を甘く見ていた事です。金利も大事ですが、そもそも団信に落ちてしまうと住宅ローンを受けられません。団信は銀行ごとに生命保険会社と提携しているため、審査の厳しさはそちら次第となります。

団信について

自分は持病があるため、充実系の団信はつけられませんでした。第一希望としていた銀行は充実系の団信は1種類しかなかったので、たとえばがん団信だけつけたいと思っても無理でした。結果論としてそこまで不満はないですが、いくつか銀行に行って仮審査と団信の審査だけでも先に済ませておいて、通った銀行の中から検討するという形の方が良かったと思っています。

まとめ

なるべく早く動こう

希望の土地が見つかり、ハウスメーカーの初期見積もりがでた段階で予算感は固まってきているはずなので、何件か銀行へ行って仮審査や団信の審査を済ませておくと良いと思います。仮審査を通しておくと、ハウスメーカーと契約をする際もスムーズです。
契約まで何度か店舗には行くことになるため、現在の住居に近い銀行支店で進められると便利でしょう。

団信には注意

過去数年以内に大きな病気をした人は、内容によっては団信の審査で落ちてしまう可能性があります。特にメンタル系の病気はかなり厳しいようです。
若くて健康な方は問題ないですが、健康に不安がある方は不調が見つかる前に団信の審査を通してしまいましょう。
ただし団信の審査は有効期限があり、融資実行までに一定期間を超えてしまうと再度審査をし直す必要が出てきます。

団信に落ちた場合でも住宅購入をあきらめる必要はありません。金利が上がるワイド団信や、団信が必ずしも必要ではないフラット35、フラット35sで検討することも可能です。

それにしても、団信の通るか通らないかしかないゼロイチの仕組みは気になります。もう少し柔軟に、ケースバイケースで対応することはできないものでしょうか？例えば健康に問題があっても一定期間金利が上がるだけで、その後回復したら通常金利になる…など。
また、団信の申告は病院の受診歴を記載するので、不調が見つかったときに病院にしっかり行っている人ほど不利になってしまいます。本来は逆ではないでしょうか？
より多くの人を受け入れられ、もちろん営利企業としての利益も確保できる団信の仕組みが今後考案される事を願います。

土地先行融資、つなぎ融資など

通常住宅ローンは建物が建ってから実行されるため、土地購入や建物が建つ前の支払（契約金、着工金など）は別途資金繰りが必要です。
銀行によっては土地購入時点や建物建築前に融資を行ってくれる場合があります。細かい条件はやはり窓口で確認するのが確実です。
自分は利用しませんでしたが、ハウスメーカー側でつなぎ融資のあっせんをしてくれるケースもあります。

ネットバンクは逆に難しい

ネット系の住宅ローンは金利が安く、スマホやPCで申し込みや手続きが完結する点がかなり魅力的に思えます。しかし店舗に行って担当者と相談する事が出来ないわけですから、ここは結構なデメリットだと思います。本融資までにはいろいろな書類を集めたり、銀行、ハウスメーカー、土地仲介業者間でやり取りをする必要があります。ここの連携がうまくいかず、余計に時間がかかるのではないかという懸念を感じます。もしネットバンクにする場合はかなり期間に余裕をもって話を進める必要がありそうです。

流されてみるのもあり

ハウスメーカーや土地仲介業社の方で、銀行を紹介してくれる可能性も高いです。銀行が決まらないと土地も建物も買えないのですから、ハウスメーカーや土地仲介業者は頑張ってサポートしてくれます。
金利とか面倒だしよくわからない！という人は、黙って流されてみるのも手ではあります。

次回はハウスメーカー探しです