【実体験】自分の家の売却活動で知った、『売主を襲う』様々な落とし穴！！不動産会社の担当者や不動産の専門家も気付かなかった法律の対処方法

私の自宅の売却活動記録

ページへのご訪問ありがとうございます。
このページでは、私の自宅売却活動に関し、実際に体験した事柄をご紹介しております。

私は不動産業界の者ではありませんが、素人ならではの、気付き、疑問点、着眼点、発想で引渡し後のリスクを最小限に抑える契約内容での売却を目指しています。
まさに今、ご自宅の売却を進めている方、これから売却を開始する方、もう少し先だが、いずれ売却を行う方など、是非参考材料のひとつにしていただければ幸いと存じます。

※・・・この記事は、私の不動産売却に関する個人的な記録です。
メッセージに関しましては、個人的な経験上の内容のみ対応させていただきますが、法律的なアドバイス等は非弁活動に抵触する可能性がありますので、固くお断りいたしております。ご理解のほど、よろしくお願い申し上げます。

講読に関するお願い

不動産取引きは、物件の概要、ロケーション、地域性、習慣、タイミングなどによって取り扱いが異なります。
関連法令は万人に対して平等ですが、契約業務は画一的に進むものではありませんので、その辺りを割り引いてご覧ください。

不動産仲介業者(媒介業者)に丸投げはキケンです

不動産の売却は、特殊なケースを除き一生に何度も経験するものではないと思います。
むしろ、最初で最後というケースのほうが多いのではないかと思います。実は私もその中の一人です。

不動産の売却には、様々な書類作成、法律等の専門知識が必要となりますので、大半の方は仲介業者(媒介業者といいます)を選定し、「媒介契約」を結び、買い手(客)を探してもらう流れになるかと思います。

しかし、不動産売却が未経験で、法律や知識、慣習、慣例に乏しい場合は、専門知識を持っている仲介業者に全て頼りたくなりますが、全てを丸投げするのではなく、ある程度の知識を持ち、ひとつひとつの手続きを理解しながら進めることをお薦めします。

これは、仲介業者が悪者という意味ではなく、仲介業者は役割と遵守する法令(宅建業法)の中での業務を事務的にこなすことが仕事ですので、依頼者である売主に対し、特別に計らうということは期待せず、売主は自分の利益や権利を自分で守り、また、自分の義務を果たす必要があるという意味です。

仲介業者の仕事は、売り手と買い手を媒介し、事務を行い、手数料を得ること、それだけです。

この記事では、仲介業者に丸投げしてはいけない理由なども、実体験、関連法令の解釈を挙げて、ご紹介したいと思います。

不動産売却は、改正民法との闘いから始まりました

不動産を売却するにあたり、最初に気になったのは、「売却に関して、どんな法律があるんだろう」ということでした。

インターネットで最新情報を見ていたら、2020年4月1日に、民法が大幅に改正されたという記事が多く見られました。

その中で、不動産売却に関係しているものを探したところ、契約に関する事柄であると理解できました。
そうなると、どこがどのように変わったのか、売主への影響はとうなのか？そこに焦点を合わせ、更に深く探ってみた結果、この後お伝えする内容に辿り着きました。

信義則と売主の告知義務

不動産売買の当事者である売主と買主は、信義誠実の原則(信義則)という、互いに相手方の信頼を裏切らず、誠実に行動する義務を負っています。
そして、不動産の売主は「告知義務」を負っています。
告知義務とは、売却する不動産にかかる問題点や不具合を、隠すことなく買主に告知する義務を指します。
そしてこの告知義務は、これからお話する「売主の契約不適合責任」に大きく関わっています。

『都合の悪いことは隠しておこう』という考えは一番持ってはいけないことである上に、引渡し後に損害賠償という形で、売主に返ってきますので、ご注意いただきたいと思います。