住宅を購入したいけど、どうしたらいいの？？という人向けの経験談【買うタイミングと予算の話】

2020年8月に福岡から藤沢に引っ越し、生活も慣れてきたある日、マンションのポストに入っていた1枚の不動産チラシを見たことから何となく動き始めたマンション購入についてのあれこれを備忘録のように記載する。

いつ家を買うべきか

はっきり言って、各個人のタイミングによるので、「買おうかな」と思った時がベストとしか言いようがない。​

・家族構成に変化があった（結婚・出産・ペットが増えたなど）
・今後生活の拠点を落ち着けられる
・賃貸より持ち家がいい！と思えるきっかけがあった

など人それぞれだと思うので「買う」タイミングそのものは重要ではない。しかし、注意が必要なのは「住宅ローンで買う」ことを前提にしていることだ。もちろん、親の遺産とか、事業に成功したとかで数千万単位のまとまった資金を一括で動かせる状況であればローンは不要であるが、住宅を購入する際、多くの人が住宅ローンを利用するのではと思う。

住宅ローンと団体信用生命保険

住宅ローンを組む場合、「団体信用生命保険」とセットになっている場合が多い。これは、ローン返済中に万が一のこと（死亡、高度障害、病気）で支払いができなくなった場合に備えるための保険で、ローンの残代金がいくらであろうと、万が一のことが起きた時は、保険から残代金が支払われる。

団体信用保険のポイントは保険加入時の年齢および本人の健康状態だ。死亡時にローンの支払いが0円になるものに加えて、「特約」として「癌と診断されたら」0円というプランもある。（治療後完治した場合も住宅ローン返済は復活しない）この特約が付けられるのは46歳未満かつ健康診断で異常値が無い人のみ。

よって、住宅を買うタイミングは人それぞれではあるが住宅ローンを組む際の有利な保険に加入しようと思ったら46歳の誕生日がくるまでに契約を進めるのが良さそうである。

46歳以上56歳未満の人向けの保険もあるので保険の加入は可能だが、死亡率が高い疾患に罹患して就業不能になったら支払いが0円というもの。46歳未満は、当該疾患の診断をされた時点で支払い0円を獲得するので、安心感は高い。

どんな物件がよいのか

どんな物件が良いかについては、賃貸契約の時の感覚とさほど変わらない。エリア、設備、日当たり、収納、広さ、築年数など賃貸のサイトに出てくる条件で検索する感覚と同じ。

購入となった場合に追加で気にするべきはおそらく下記2点

・管理組合が機能しているか
・毎月の修繕積立金の金額および現時点での積立合計金額

我が家が購入を決めたマンションは中古だが、上記2点の安心感があった。

エリア内に複数のマンションがあり、中心に管理棟があるという造り。小さな公園も敷地内にある。管理人は24時間常駐で宅急便もそこから出せる気軽さあり。管理棟は正直なところ市立の公民館みたいな内装だが、シアタールームやキッズルーム、ゲストルーム、和室などがあり1時間300円など格安で利用できる。

マンションの住民同士のコミュニティも機能しているようで、コロナになる前は毎年中庭スペースで夏祭りがおこなわれているのだとか！これは管理費も払いがいがあるというものｗ

また、敷地内のマンションすべて600世帯以上があり、修繕積立金が既に5億ほどある。2016年に大改装をしたうえでこれだけ資産が余っているので、10年後とかに老朽化で改装が必要になった場合に、突然数10万単位のお金を請求されることはなさそう。

新築のマンションを購入する場合は、管理組合と修繕積立金の件が特に要注意ではないかと思う。

予算をいくらに設定するべきか

どれだけ借りれるかを考えるよりは、月々の支払いをいくらくらいにしたいかをベースに考えたほうがよい。マンションの場合はローンの支払いとは別に、上記の管理費および修繕積立金の支払いも発生することを忘れてはいけない。

ローン返済＋管理費+修繕積立金で月々いくらが妥当かを考え、更に何年間で返済するかを考える。一般に30年とか35年のローンが多いが、我が家の場合は夫が定年を迎えるまでに完済するために27年でボーナス払いなしという支払いを選択した。ボーナスの余剰金がある場合は繰り上げ返済を行って、早めに完済したらなおよしという算段である。

住宅の候補を挙げてみる

予算を考えたうえで、希望条件で検索していくといくつか候補が出てくるはずなので、まずは希望居住エリアの相場観を見ると良い。賃貸同様、築年数や広さで大体の相場観があるので、そこから大きく外れているものについては「おや？」と思える感度を養っておくためだ。

■相場より安い場合
…中古で家主がリフォームしておらず、入居前にリフォームが必要な場合がある。リフォーム費用分考えると相場通りという事も。自分好みに変えたいなら良いかも。
■相場より高い場合
…価格を下げる交渉ができる場合もある。200万以内の交渉は常識の範囲内らしい。

ということで、マンション購入に向けた第1歩としてはこのあたりを頭に入れておくと良いと思われる。

マンション見学のポイントとか、マンション代金以外の諸費用とか、購入前の手続きとか諸々は別途。