不動産投資_あれこれ

尿酸値が高い。

昔、エビオスを飲んでいたせいか、私は尿酸値がちょっと高め(7.2くらい)だ。

しかし、現在私は九州在住。

尿酸値を上げてしまう明太子やもつ鍋が、周辺に溢れている。

しかも美味しい。

九州福岡という街の誘惑と日々闘っている夜だが、皆さまいかがお過ごしでしょうか？

さて、前回書いたブログを抜粋しよう。

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不動産で儲けるのは、次の2通りがある。

①インカムゲイン：定期的な家賃収入

②キャピタルゲイン：不動産価格の上昇による売却益

まず、日本の場合は①インカムゲインが主な目的になる。

2016年～2018年の不動産価格上昇によってキャピタルゲインを得た方も多いが、これは日本の不動産の最後の花火で特殊例だと思っている。

物件の資産価値にはあまり拘らずいかに家賃を稼ぐかがポイントとなるので、利回りの高い地方都市や築古再生での投資スタイルが一番ハマると思う。

ただ、これも融資付けや安定した入居を考えると、やはり都市部の好立地がいいのでは？とも考えてしまう。

これに関しては、好みや出口戦略(売却)の絡みがあるので、好きな方針で行ってくれ。

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と書いた。

ちょっとこれを掘り下げて考えてみたいと思う。

キャピタルゲインを期待しない地方都市での不動産投資が日本での不動産投資(インカムゲイン狙い)の収益化の最適解なら、

値段も安くて実行しやすい人口10万～50万くらいの地方都市での不動産投資がいいんじゃないか？と考えたからだ。

参考までに出す都市を、私が育った愛知県豊橋市にしてみる。

豊橋市

愛知県の東部に位置し、静岡県浜松市と隣接する。

新幹線の停車駅を有する。

名産品として、ちくわ・筆・うずらなどがあり。

四年制大学が3校あり、福岡で言えば久留米市に毛の生えたくらいの規模。

人口

2010年　37.6万人

2040年　33.8万人(低位予測)　11％減

生産人口(15歳～64歳)

2010年　24.3万人

2040年　18.7万人(低位予測)　23％減

基本的に部屋を借りそうな生産人口は、2040年で77％の18.7万人なる。

6.6万人の生産人口が減少するわけだ。

仮に1/4が単身者としても、16,500人。

1棟8部屋のワンルームアパートが、2、062棟余る計算になるな.....

平成10年とかなり古いデータだが、豊橋市の総戸数が12.6万戸。

アパート数が、推測だが5.2万戸(1棟8戸計算で、6500棟)。

https://www.pref.aichi.jp/uploaded/attachment/5696.pdf

平成10年(1998年)の生産人口が24.9万人ほどだから、ほとんど母体は2010年と変わっていない。

しかし、おそらくアパート戸数は、2019年現在は確実に5.2万戸よりは多いはず。某不動産屋のせいだな......

自分自身の平成10年頃の記憶(25歳くらい)を掘り起こして当時の不動産事情を顧みると、物件がない！という事はなく、かといって選り取り見取りでもなかったので、まあある程度適切な棟数だったのではないかと考えたい。

そうなると、2040年までに段階を経て、確実に要らないアパートが大量発生していくと考えられる。

そうなるとどうなるか。

仮に豊橋の中心地でアパートを所有していたとしても、他の外れのアパートが家賃を低くしてくるので、引っ張られて家賃を下げざるを得ないだろう。

地方都市は車社会で渋滞もあまりない。

車で10分ほど遠くに走って家賃がぐっと下がるのなら、そちらに住む。

これは極端な計算例だが、私はもう日本の地方都市では20年単位の不動産投資はしてはいけないと結論づける。

もし地方都市で行うなら、これからせいぜい10年後の売却を目途に考えるべきだ。

あと、移民が増えて人口増加率がプラスに転じるのなら、この限りではないだろうな。