不動産投資『ワンルーム編20181114』

枕に書く題材を探してヤフーのトップページを開き、

Appleショック→上海の日本人減少→スケベおっさんの中国楽園島と記事を追ってしまい、自己嫌悪に陥っている私ですが、皆さまいかがお過ごしでしょうか？

さて、今日のテーマは不動産投資『ワンルーム編20181114』です。

賃貸不動産投資には一般的に、

①区分所有(主にワンルーム)

②一棟物

の2種類に分類されます。

ここでは、①区分所有についてお話ししましょう。

区分所有とは、マンションの1戸を所有することです。

そのマンション1戸を貸し出し、家賃収入を得ます。

結論から言いますと、

経験のある投資家からは、区分所有は避けられます。

もっと酷く言えば、『ワンルームマンション投資はカモがする事』と言われております。

私も、例外的な物件はありますが、ほぼ同じ意見です。

では、なぜ区分所有はダメなのでしょうか？

それはキャッシュフローを産まないという点に尽きます。

一般的な新築ワンルーム投資を基に話をします。

1戸の値段が2,500万円で、フルローンを組んだとします。

40年ローンで元利均等法で利率が1.5%とすると、月々の返済は69,546円です。

そしてマンション管理費と修繕積立金が約1万円かかり、賃貸管理費が3,000円くらいかかるでしょうね。

そうなると、キャッシュアウトは月々8.3万円くらいです。

固定資産税と火災保険を考えると、9.0万円くらいでしょう。

もうお分かりですね。

ワンルームマンションで家賃9.0万円貰える物件は、なかなかありません。

まあ、あって東京の一等地だけでしょうね。

で、ずっと入居者住み続けてくれればいいですよ。

けど、平均的に2,3年で退去はあります。

退去があった場合は、次の入居までの期間は家賃が入りませんし、原状回復工事もしなくてはなりません。

また次の入居者が決まっても、不動産会社に手数料や広告料を支払うことになります。

おおよそですが、入退去時に20万円ほどのお金が出ていきます。

ちょっと計算すれば分かるのですが、現在の日本においてワンルームマンション投資は、根本から成り立たないのです。

では、なぜ皆買ってしまうのか？

それはまたの機会にお話しましょう。