🅂20 そして予測は外れる…

「A little dough」 第４章　支出して生活する　🅂20　住まいにかけるお金

　前回から住まいについて記載していますが、私個人は「購入vs賃貸」といわれたら購入を前提に考えますし、また「マンションvs戸建て」というなら戸建てを選択します。それは、小さな平屋の家屋に芝生の庭作りたいと思っていたからです。ただ、若い時にこうした個人的な願望を持っても、これを実現しようとすると数々の困難が待ち受けています。バブル経済の最中、同僚たちが東京郊外に5～6千万円ほどの戸建て住宅を購入していくのを、私は少し驚きながらみていました。田舎育ちの私にとっては、東京近郊での不動産取得は考えにくいものだったように思います。それでも住宅には興味がありましたので「リゾート物件情報」などの雑誌で那須や伊東辺りの土地を物色し、セカンドハウス暮らしを空想していた記憶があります。
　住宅を選択する場合のコンテクスト（環境や状況）は、様々です。私たちが一番優先したいのは何か、という「必要性のプライオリティー」に立ち返って、ゆっくりと将来を展望してみる必要があるようです。

➤超低金利時代、終焉の兆し
　バブル経済崩壊のあと日本は低金利時代に入りましたが、アベノミクス以降は更に超低金利時代といっても過言ではない状況が生まれました。ただアベノミクスの「3本の矢」は金融・財政というホップ・ステップに終始し、肝心の成長戦略という大きなジャンプは達成できず、２％のインフレ目標も実現できませんでした。しかしロシアのウクライナ侵攻という予想もしなかった出来事がトリガーとなり、どうやら日本にもコストアップ型のインフレが到来しているようです。更にアメリカのインフレと金利引き上げがドル高を招き、結果として円安の恩恵を受けた日本の輸出産業は好調に推移しており、このままだと無理だと思われていた「GDP600兆円」も達成しかねない状況になっています。
　こうしてみると物事の予想とは当たらないものですが、現在の国内物価や為替の状況から今後の金利動向を考えると、私は当面の紆余曲折を経たうえでやはり上昇トレンドを想定してしまいます。
　さて一方で、これだけ長期間に渡って低金利が続くとさすがに不動産価格は上昇しています。リーマンショックのあと比較的リーズナブルな時期もありましたが、国土交通省が発表している住宅不動産価格指数では、2010年を100とした全体平均が2023年4月で134.9ポイント、特にマンションについては192.0ポイントと２倍近くまで跳ね上がっている状況です。
　こうした低金利という追い風をベースに上昇した不動産を、今後金利の上昇が予想される局面で購入するというのも、やや勇気が必要な判断になります。金利が上昇すれば消費者の返済額が増加するため、借り入れ元本額は減少し高価な物件が購入しにくくなります。高額物件の売れ行きが怪しくなると、低金利の為に値下げをしなかったデベロッパーも、金利負担を嫌い物件の早期売却の為にやがて値下げを始めます。そうしたトレンドを予想すると私たちは「今は控え時」という気にさせられてしまうからです。

➤人口ピラミッドが示すこと
　さて、住宅価格を考える場合にその需給に大きな影響を与えるのが、総人口や人口構成の変化です。
　総人口は総務省の統計によれば、2010年の1億2千8百万人をピークにその後は減少を続け2021年現在で1億2千6百万人を切っている状況です。将来予想では、2050年頃を目途に1億人を割ってしまうだろうといわれています。
　また現在の人口構成についてはひょうたん型といわれていますが、下の総務省の図２を見ると、70歳代と40歳台後半に大きな塊がみられます。上が1947年～1949年に生まれた団塊世代、下が1971年～1974年に生まれた団塊ジュニア世代となります。特に団塊ジュニア世代は最近の不動産価格の高騰を支えた層ですが、これからの10年を見通すとこうした層は減少の一途をたどることになります。図３では、15歳から64歳までの生産年齢人口の推移を現わしていますが、これもまた同様に住宅購入層の減少を予測させる推移となっています。

総務省統計局人口推計（2021年（令和3年）10月1日現在）結果の要約　より

総務省統計局人口推計（2021年（令和3年）10月1日現在）結果の要約　より

　一方で「東京の人口は減らない」という意見もありますが、東京都は2030年の1424万人をピークに減少に転じると予想しています。実際、江戸川区、大田区、世田谷区、杉並区といった比較的人口が多い区の減少が目立っています。江東区などのベイエリアや駅近などのマンション建設はまだ続くと思われますが、それでも東京の人口もまた今後は減少していくと考えられます。

➤そして住宅価格はどうなる…
　金利は上昇し人口は減少する、とくれば不動産価格は下落すると予測したいところですが、実際予測とは現在までのトレンドがベースになりますから、ここで予測できていない要因があるとすっかり外れてしまいます。不動産価格に限らず「相場」のような複雑系の産物は、いくつかの視点で捉えて予測してみても、自ずと限界があるものです。
　それでも次の２点は抑えておくべきでしょう。一つは低金利が20年以上も続いたことで不動産価格、特にマンション価格は総じて高騰しているということです。そしてもう一つは、人口構造の推移から個人住宅の需要は今後長期的には減少すると予測されることです。
　これを踏まえて、これからの世帯形成層がとるべき対応は、じっくりと貯蓄をしながら個人のコンテクスト（環境や状況）を見極め、自分なりの住宅観を育てていくことだと思います。シンプルな生活を実践する家計管理能力と一定の貯蓄能力、そして自分なりの住宅観がある程度定まってくると、その時々の判断には必然性が生まれてきます。
　しかしすでに購入を検討中という方であれば、「そんなにのんびりしてはいられない」ということかもしれませんし、今更引き返せない場合であれば、タブン「根拠なくただ腹を括る」という選択に至ります。自分なりの住宅観がないまま家を持った場合、この先「購入した事実」に引っ張られるような思考を繰り返すことになります。少し強烈な満足と後悔が波のように打ち返すかもしれませんし、その度に自分の選択を正当化することになるかもしれません。しかしそれは、「根拠なく腹を括る」といった選択にはついて回るものです。めげずにしっかりと義務を果たしながら、幸せな家庭を作っていくよう努力するほかありません。
　私が考える「住宅観」とは、この高価な買い物（借り物）の持つ相対的なインパクト（地位財としての価値）をやわらげ、住宅の持つ必要価値を理解するために必要なものと考えています。その結果購入するか賃貸を継続するかは人それぞれですが、その判断が私たちのベストチョイスになる可能性は高くなる、と考えられるからです。