【不動産投資】売買契約後から物件引き渡し前までについて

みなさん、こんにちは。

今週は久しぶりに不動産について、noteを書いていきたいと思います。

前回のnoteはこちらです。

前回は、もうだいぶ前になりますが、7月に5回目の訪問で、不動産会社との売買本契約を結んだところまでnoteに書きました。

そこからだいぶ時間が経ってしまい、その間にいろいろイベントがあったのですが、実際に物件引き渡しが発生する前段階までをお伝えしていきたいと思います。

前回までのあらすじ

前回、不動産屋さんを訪問した際には、

・新築物件で「土地」と「建物」を一本化して本契約を結びたい
・実際には、契約書の体裁が少し変わったくらいで、仮契約の内容と同等
・管理会社とも契約を早めに結んでしまうことで、新築物件建築　→ 入居募集をスムーズに行いたい
・管理手数料がかかることとその裏話。
・銀行との融資面談の準備をせよ。

ということでした。

銀行との融資面談準備と当日

準備段階として、当日までにしておかなければならないこととしては、以下の書類を集めることでした。

１、ご実印
２、身分証明書の写し（免許証など）
３、印鑑証明書
４、住民票
５、住民税課税証明書（直近3年分）
６、源泉徴収票の写し
７、(ある場合は）お借入の写し
８、直近の金融資産のエビデンス
９、確定申告書（直近3年分）
１０、納税証明書（直近3年分）

筆者は確定申告を毎年していたので、手元に資料があったのですが、一部の年では税理士さんに依頼してやってもらったりしていたので、紙媒体しかなくて、メールでも銀行さんはほしいと言われたので、スキャンしてPDF化してお渡しするのが大変でした。

しかも、メインの確定申告書だけで良いと思っていたので全部スキャンしなかったのですが、全部ください、と後から言われてしまい、結構大変でした。。。。。みなさんご注意ください。
特にPDFしか無い場合は、銀行によっては紙媒体を提出する必要がありますので、あらかじめ認識しておく必要があります。

納税証明書も、税務署に請求しないと取得できないので、お早めに取得する必要ありますのでご注意ください。

融資面談当日

面談は、銀行側が事前に送付してくれたタブレット端末を使ってのWeb面談でした。

資産や金融関係、なんで借りにくるのか？などについて、根掘り葉掘り聞かれるのかなと思ったのですが、面談では、事前に銀行側から送付された書類や、契約書の内容についての詳細説明がメインでした。

ここで詳細な融資の条件や、金利の詳細の話、団体信用保険の話などがされました。

筆者は銀行側が事前に送付してきた書類を予め読んでおいて、必要な事項は記載してしまっていて、不明な部分だけ空欄にしておきましたが、当日説明を聞いてからでも良かったようです。（記載が必要な書類の枚数が多かったので、事前にやっておいて正解ではありました。）

また、不明点や気になる点を、予め融資面談前にメモしておくと、質問しやすいです。

賃貸住宅管理周りの宿題

銀行の融資面談が終わり、無事融資が下りることが確定し、かつ、不動産仲介業者との契約が終わってしまうと、しばらくは暇になります。

新築不動産投資の場合、次に買主が必要なアクション（宿題）としましては、
・物件名を決めること
・各部屋の賃料を決めること
・マイソクチェック
・賃貸借契約書のチェック
の4つになります。

物件名

物件名は、あんまり重要じゃ無いように思えますが、意外と重要です。理由としては、インパクトのある物件名である場合、客付の不動産会社が入居者に対して推薦しやすい、というものがあります。

筆者が不動産会社の方から聞いた話では、とある買主の方が「ピスタチオ」という名前のアパートにしたようです。物件名で「ピスタチオ」という名前にするのは珍しいですし、あんまり一般的過ぎない名前が返って頭に残りやすかったのか、複数の不動産客付会社から覚えてもらって、すぐに満室にまで埋まったとのことです。

逆に「XX荘」や「コーポOO」などのような名前は、一昔前では結構付けられていた名称ですが、競合も同様の名称をつける（つけられている）ことが多く、埋もれてしまうために、避けた方が良いと言われました。

センスが問われますね。

各部屋の賃料決め

各部屋の賃料をいくらにするかは、非常に重要なポイントです。新築一棟の場合、不動産管理会社などから、周辺の新築で同程度のスペックの賃料と同等の賃料を提示されますが、最終的にはオーナーが各部屋の賃料を決める必要があります。

筆者のアパートは２階建で合計８部屋ですが、それぞれの部屋の賃料は異なります。

101号室と104号室が建物のそれぞれ両サイドで、102号室と103号室が建物の真ん中に属し、201号室と204号室が２階の建物両サイドで、202号室と203号室が２階の建物の真ん中だとします。

この場合、まず1階の賃料は2階よりも安く設定されます。理由は、全部屋が空きの場合、防犯などの理由から入居希望者は２階から選択していきます。特に女性はこの傾向が顕著で、1階を避ける人も多いです。そのため、2階は1階よりも賃料は高めです。

次に101号室と104号室は、102号室と103号室よりも、賃料は高くなります。理由としては、角部屋になるため、窓がサイドにあったりすることや、隣を半分気にしなくても良いためです。入居希望者は中央の部屋よりも角部屋を選択する率の方が高いです。同様に201号室と204号室は、202号室と203号室よりも、賃料は高く設定します。

値段にすると、

・（最高値）201号室、204号室
・（２番目）202号室、203号室
・（３番目）101号室、104号室
・（最低値）102号室、103号室

となります。

次に賃料の設定ですが、１棟目の購入の場合は、賃料を多くとって利回りを上げようと努力するよりも、満室経営を1日でも早くできるように、相場とほとんど変わらない賃料にするべき、と筆者は思っております。

理由ですが、いくつかあります。1つ目の理由としては、満室経営を早くすることで、満額賃料が入り、経営の実績となるため、次の不動産投資への融資が引きやすくなること、になります。不動産オーナーは、融資をしてくれる銀行からは、きちんと経営ができているか、つまり、満室経営をしているか、を見られます。賃料を相場よりも高く設定してしまうことで、結果として入居者が入らなくなってしまうと、その分機会損失をしてしまうだけではなく、次回以降の銀行融資が断られる可能性が出てきてしまいます。一棟目であれば、尚更のこと、賃料はそこそこにしてでも、まずは満室経営することを目指すべきです。

2つ目の理由ですが、競合他社の存在が挙げられます。不動産を購入するのは、もちろん自分自身だけではありません。売主である方や、不動産仲介業者の方は、何人もの人に、同様の地域で、同様な価格帯で、売買を繰り返しています。そのため、いざ入居募集（客付）をして、不動産のポータルサイトで賃貸物件を検索してみると、自分が購入した物件とほぼ同様な物件が、同価格帯、あるいは、もっと安い賃料で掲載されていることに、あとあと気付きます。（笑）入居の需要が多くある地域であれば問題ないかもしれませんが、競合が絶対にいることは念頭に置いて、家賃設定をすべきです。最初の入居付で満室にした後、あとでその入居者が退去して、次の入居時に、部屋ごとの賃料はオーナー側で変えられますので、強気の賃料設定はそのタイミングからでも遅くありません！

筆者は、不動産会社が推奨した各部屋の賃料に対して、全部屋+1,000円で設定しました。

マイソクチェック

物件名と、各部屋ごとの賃料を決めると、不動産管理会社の方で入居者の客付のためのマイソク（入居者が見るA4でまとめられた物件資料）の案が、しばらくすると、送られてきます。

そんなにツッコミどころはない作りをしてくると思いますが、自身が入居する立場に立って、こんな情報があればいいな、と思ったポイントを追加してもらうのも良いかもしれません。

賃貸借契約書の素案チェック

不動産管理会社との契約をどうするかにもよりますが、筆者は代理契約にしたので、直接入居者とのやりとりはしないのですが、入居者＜ー＞管理会社間における、賃貸借契約書の素案はチェックが必要です。マイソクが出来上がるタイミングと同じくらいに、賃貸借契約書も準備されていきますので、契約内容に齟齬が無いか確認しましょう。

工事進捗確認

新築一棟不動産投資の場合、契約した後であれば、工事が進んでいるはずなので、月1ぐらいで、状況を聞いてみましょう。工事会社がよっぽど杜撰じゃ無ければ問題ありませんが、計画通りに工事が進んでいない場合、のちのちの客付期間が変更になってしまったりして、かきいれ時を逃す、なんてことにもなりかねませんので、ご留意ください。

入居募集開始

工事が終盤に差し掛かってくると、不動産管理会社の方でも準備が整い次第、入居者の募集が開始されます。新築一棟の場合、物件が完成していない状態でも入居募集は開始されます。その場合、入居希望者は建物は見ることができませんが、同様な建築物などのサンプルからでも、入居を希望される方もいるので、入居募集の開始が早いに越したことはありません。

入居募集の状況ですが、週に1度は不動産管理会社に状況を問い合わせしてみることが大事です。管理会社の方も入居客付を早めにしなければならないことはわかっているとは思いますが、オーナーとしても、経営がうまくいくかの生命線であるため、ヒアリングはまめにしましょう。（不動産管理会社の担当者にも、このオーナーは本気なんだ、というところ、誠意を見せることも大事と思います。）

入居希望者が来た場合、入居審査が不動産管理会社の方でも実施されると思いますが、最終的にはオーナーにもヒアリングがされます。入居者が適切であるかを確認し、入居希望の連絡が来たらなるべく早めに回答することを心がけましょう！（ここでも、このオーナーは返答が早い、本気なんだ、というところを見せる意味でも、なるべく早く返しましょう）

金消契約

金消契約（きんしょうけいやく）と読みます。銀行融資（不動産投資ローン）を正式に契約として交わすことを指します。銀行の融資審査で承認が降りてから、実際に銀行との契約をするまでは、建物が立って契約が施行される少し前に、金消契約がされることが一般的のようです。筆者は、契約日（物件の引き渡し日）の、約1ヶ月前に金消契約をしました。

金消契約の内容としては、銀行の融資面談時の内容と重複している部分が多数あり、かつ、契約書も以前の融資審査前に記載した内容とかぶっている部分も多くありましたが、契約を取り交わすだけあって、結構書類数が多かったです。

金消契約当日は、事前に送られてきたタブレットを介して、１つ１つの契約書についての説明をしていただき、事前に契約書に記載しているのであれば、その内容を軽くチェックしていただく、といったものでした。

ハンコもたくさん押す場所があり、結構大変です。また、提出資料も多いので、収集はお早めに。

不動産投資のnoteは、ずっと休み続きでしたが、この続きも書いていきたいと思います。

今日はここまでにしたいと思います。

それではまた！