【不動産投資】不動産会社との売買契約２とその後について
みなさん、こんにちは。
今週は久しぶりに不動産について、noteを書いていきたいと思います。
前回のnoteはこちらです。
前回は、4回目訪問で不動産屋さんや売主さんとの売買契約、ならびに、建物建築に関する契約を、仮契約として結んでおりました。（前回の記事では仮契約としては書いておりませんでしたが、実際は土地の登記上の残課題があったため、仮契約として契約を済ましておりました。）
今回は5回目で呼ばれたので、その内容を書きたいと思います。
前回までのあらすじ
前回、不動産屋さんを訪問した際には、
・複数棟を将来的に継続的に購入予定である場合、1棟目の購入で何を買うかが大事。
・1棟目で変な物件を買ってしまうと2棟目、3棟目の融資につなげるのが非常に困難
・そこでおすすめが新築アパート１棟を1棟目に購入すること
・銀行融資がつきやすく、本人の属性と物件の価値がきちんと評価されれば、フルローン(100%)は無理でも、95%融資は可能。
・自己資金投入による購入は、今後の2棟目、3棟目と続く場合に初期費用が必要であり、なるべく使わない方が得策。
・2回目の訪問では、不動産会社が選定した物件の現地訪問と、新築でこれから建てるため、まだ部屋の見学ができないため、同様な形態のモデルルーム見学を実施。
・3回目の訪問では、管理会社との面談を通して管理会社の業務を把握することと、買付を可能であれば実施。
・4回目の訪問では、売買の仮契約を実施ということでした。
5回目の訪問は、前回の仮契約部分を本契約として巻き直ししたいとのことでしたので、訪問しました。
本契約について
前回の契約書では、登記の登録関係でまだ対応が済んでいない部分があったため、土地と建物の契約を別々で結んでおりましたが、今回の本契約で一本化しての契約としたために、再度契約を結び直しております。(この部分に関しては、前回の仮契約のタイミングで、承諾書にもサインしております。特に不利になるような事項はありませんでした。）
前回の契約との差分を中心に再度説明してもらいました。主に土地・建物が一本化されたことによる記載の変更部分のみでした。前回は全体的に説明してもらっており、かつ、質問もしておりましたので2時間以上かかっておりましたが、今回は1時間もかかりませんでした。
説明を聞いた後に再度契約書に押印して終了でした。
管理会社様より再度説明
前回も管理会社から説明を受けておりましたが、改めて別の担当者が来てくれたので、管理業務に対する説明を受けました。管理業務としては以下です。
１、入居者募集
（不動産管理会社の自社サイトや、各種不動産賃貸ポータルサイトに掲載し入居者を募集すること。客付のこと。）
２、入居審査
（応募があった場合の1次審査をする。2次審査で外部会社、3次審査でオーナーが審査する形の模様。）
３、賃貸借契約業務
（入居者とオーナーの間の契約書全般を取りまとめてくれる）
４、集金及び送金業務
（月々の賃料・共益費などの集金管理、および、オーナーへの入金対応）
５、賃料立て替えシステム
（万一、家賃滞納が発生した場合の救済処置。オーナーには支払いは滞りなく支払いされる仕組み。）
６、督促業務
（家賃支払いを遅延している入居者に対しての督促業務）
７、更新・解約・退去立会・敷金精算
（更新や解約などの場合の立会い業務など）
８、リフォーム（原状回復）
（退去後の室内クリーニングなど）
９、24時間サポート
（入居者からの問い合わせ24時間対応）
１０、クレーム対応
（入居者からのクレーム対応）
１１、共用部の定期巡回
（巡回スタッフによる定期巡回。月１程度。）管理会社の手数料について
今回の説明タイミングでは、先方よりどのような管理業務の契約を結ぶのかの雛形や、管理手数料に関する部分の詳細も頂きました。パッと見だけでは、めちゃくちゃ管理料も高いなと感じてしまうくらいだったのですが、裏話を聞く限り、管理業務は不動産仲介業や建築売買と比較すると、薄利の部類であり、かつ、管理業務の1つである、入居者募集、いわゆる、客付は、大手不動産ポータルサイトたち（SUUMOなど）に、広告手数料なども支払わないといけない都合上、ある程度もらわないと業務として成り立たないみたいです。
管理会社からの依頼
自前で入居者募集などはできないことと、24時間365日の管理も難しいため、管理業務委託自体は依頼する予定でいたため、お願いする形で話は進みました。
その際に、次のアクションとしてお願いされたこととしましては、
・建物の名前を決めること
・各部屋の賃料を決めること
の2つです。
「建物の名前を決めること」は、意外と重要だと言われており、何が重要かと言いますと、入居者募集をする営業の方が覚えやすい、インパクトのある建物名にできるかどうかで、満室経営できるかが変わってくる、との事です。
営業する人によりけりではありますが、営業担当者も全ての物件を頭の中に入れているわけではなく、入居を希望するお客様の条件に合わせて、検索して提案していることがほとんどであり、一般的な名前である「XXXパレス」ですとか、「エスポワールXXX」みたいな名前にしてしまうと、他の物件に埋もれてしまうそうです。
その点、インパクトのある名前にしておけば、営業担当者にも記憶されれば、次回以降でも営業してくれる確率が上がるため、かなり重要、とのことです。
ちなみに、入居する人は、一度入居を決めてしまえば、建物の名前はあまり気にしないため、そちらはそれほど重要ではないみたいです。
「各部屋の賃料を決めること」もすごく重要です。これはより高い賃料の方が経営する上では、キャッシュフローが取れるため、もちろん良いのですが、周辺の同類他物件よりも高くしてしまうと入居機会をロスしてしまいますし、２棟目、３棟目を考慮すると、最初は賃料を安くしてでも満室経営できることを確保し、次の融資を早く繋げるのも手ではありますので、高ければ良いというわけではありません。
逆に賃料を安すぎにしてしまうと、融資の返済からの差し引き利益が少なくなり、ずっと入居者に更新されてしまうと、その分機会損失してしまいます。
不動産に限った話ではありませんが、「値決めは経営である」と稲盛和夫さんも言っておりますが、本当にそうであると思いますし、難しい問題ですね。
銀行との融資面談準備
そして、借入を依頼している銀行との融資面談がそろそろ近づいて参りました。
必要書類を結構集めなければならないため、準備を進めます。
１、ご実印
２、身分証明書の写し（免許証など）
３、印鑑証明書
４、住民票
５、住民税課税証明書（直近3年分）
６、源泉徴収票の写し
７、(ある場合は）お借入の写し
８、直近の金融資産のエビデンス
９、確定申告書（直近3年分）
１０、納税証明書（直近3年分）また進展ありましたら、書きたいと思います。
それではまた！
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