【不動産投資】不動産投資におけるゴールについて

みなさま、こんにちは。今日は不動産投資におけるゴールについて、書きたいと思います。

筆者は今年に入って不動産投資をしたくて、いろいろと調べているのですが、どうして不動産投資をしようとしているのか、そして、不動産投資において何をゴールとすべきかについて、書いていきたいと思います。

Why（筆者がなぜ不動産投資を始めたいのか）

現状は、長期的な視点でインカムゲインを得るためです。（もちろんキャピタルゲインも狙ってはいます。）

インカムゲインとは、不動産投資でいうところの、毎月の利用者から入ってくる家賃収入のことを指します。逆にキャピタルゲインは、購入した不動産物件の売却時に得る売却益のことを指します。

筆者は株もやっておりますが、株は定期的に儲けられるものではなく、いかに株式相場の波に乗って、安い時に買って、高い時に売れるかがポイントですが、株は毎月固定で儲けられると言うものではありません。機関投資家やプロの投資家であっても、絶対に勝てるというものでもなく、トータルで見れば負けていない、というのが現状です。私はプロの投資家でもありませんし、専業トレーダーでも無いため、株とは別の投資として不動産をやってみたい、というのが根っこの部分にあります。

What（不動産投資におけるゴールとは）

目的は、毎月の不動産所得・インカムゲインを得ること、であると「Why」の段落でお伝えしましたが、それでは、いくらぐらい、毎月の不動産収入として入れば良いのか、というところを考える必要があります。これをライフプランニングの設定、と言います。

不動産投資でも、他の仕事でも何でもそうですが、ゴールが明確になっていない状態で、何かを始めてしまう人が多くいます。これは危険ですし、目標が無い状態で走り続けると、ずっとやり続けなければなりませんので、良い状態とは言えません。

例えば、毎月の給料（不動産収入）が60万あれば、現代の日本では、かなり余裕を持って暮らすことができると思いますので、一旦月に60万の不動産収入を得ることをゴールとして設定するとします。（もっと稼ぎたい、という人はもっと高いゴールを設定しても良いと思います。）

不動産賃貸の月収入が60万はいるためには、一体どのくらいの物件を購入する必要があるのでしょうか。年間だとx12ヶ月で720万ですね。期待実質利回りが4%とした場合、720万 ÷ 4% = 1億8千万ですね。すごいざっくり計算しましたが、月収60万を手に入れるためには、1億8千万円程度の物件が必要になることがわかります。

補足（専門用語の説明）

Whatの項目でできました、期待実質利回りとは、（年間の家賃収入から、各種経費と借入金を支払った後の手残り金額）を、（物件購入時にかかった全ての費用、取得費用）で割った数値のことです。これは実際に投資で得られたキャッシュフローの率を表しています。

1億8千万　×　4%　＝　720万円

得たい収入を期待する利回りで割り戻すと、その収入を実現するための資産規模（投資規模）を導き出すことができます。この手法を、収益還元法と言います。

How（どのように月60万の収入を達成するのか）

机上の数値計算は簡単だけど、実際に不動産を買う場合に、問題になるのがお金です。そうです。1億8千万ものお金を持っていない！

不動産投資をする場合、みな手持ちの現金だけで実施するのは本当に少数の人だけだと思います。大体の人は、お金を銀行などから借りて、対応します。

とはいえ、いきなり1億8千万もの大金を、銀行は融資してくれるかと言いますと、その人の属性にもよりますが、いきなりは厳しいと思います。あなたが銀行だったとして、初めてで全く取引経験もない人に1億8千万もの大金、貸せないですよね。

ではどうするのかと言いますと、実績を積むしかないです。実績をどのように積むかですが、どこまでリスクを取れるのか、そして、どの程度資産（キャッシュ）を投資する段階で持っているかどうか、が重要になってきます。

どこまでリスクが取れるか、という質問ですが、人は属性というものがありまして、高収入を得ている人やサラリーマンはリスクを取りやすいです。なぜならば、サラリーマンは安定的な収入が毎月入ってきますし、その人がさらに高級取りであれば、万一不動産投資のキャッシュフローがマイナスになっても、給料から補填しても生活には影響が出ないと考えられるからです。銀行目線で考えれば、よりリスクの低い人に対して、そして、不動産投資の実績がある人に、貸す方が安全ですよね。貸しておいて返ってこないのが最悪なので、それだけは何としても避けたいはずなので。

また、どの程度キャッシュを保持しているかも重要です。上述した通り、銀行はなるべくリスクを負いたくありません。そのため、キャッシュを持っていると、追加で何らか事務的な手数料が必要になった、急に物件に不具合が出た、頭金をフルローンではなく、自分で入れれるのであれば融資がつく、など、キャッシュをある程度持っているかどうかで、そもそも不動産投資のスタートラインに立てるか立てないかが変わってきてしまいます。

How1（月60万の不動産収入を手に入れる具体例１、キャッシュを多く持っている人の場合）

具体例に行きます。

1億8000万の物件を購入し、自己資金を3,600万入れて購入する、もしくは、それよりも多くの融資を銀行から引いて、物件を購入する。（実質期待利回りは4%の物件とします。）

そうすると、その時点で既に、1億8000万の物件を購入したために、月60万の月収（年収720万）は達成します。

ただし、注意したいのは、具体例１は前提として、自己資金が3,600万ある方になります。基本的に具体例1は、キャッシュを多く持っている人だけが実行できます。

How2（月60万の不動産収入を手に入れる具体例２、キャッシュをそこまで多くは持っていない場合）

具体例２は、キャッシュをそこまで多く持っていない人です。

その場合は、規模の小さい物件を数個購入して、積み上げていく方式を取ることになります。

例として、自己資金を1,000万持っており、かつ、給料などの余りから、毎年200万を不動産投資に入れることができると仮定しております。

０年目では、貯蓄1,000万に、その他の収入から200万を捻出して、合計1,200万ある状態で、１年目に、6,000万の物件を自己資金2割の1,200万も出して購入します。実質期待利回りは4%とした場合、年間キャッシュフローは+240万です。ここにその他の収入200万をプラスして400万、２年目、３年目は物件は購入せずに、ひたすら貯めます。そして、貯蓄額がまた1,200万を超えたタイミングの４年目で、同様な物件を購入します。（物件価格6,000万、自己資金1,200万、実質利回り4%）これでキャッシュフローが倍の480万になります。また同じように５年目も貯蓄し、６年目でまた1,200万を超えるので、3つ目の物件を購入し、ここでめでたく、年間キャッシュフローが720万となり、月収60万を達成します。

How3（月60万の不動産収入を手に入れる具体例３、キャッシュをぜんぜん持っていない場合）

How2の方法をさらに細かく、物件価格も落としてやることで達成できますが、最低でも自己資金500万ほどがない場合は、不動産投資を始める前に、まずは自己資金を貯めることから始めることを強く推奨します。なぜならば、銀行から融資をすること自体が難しく、不測の事態に現金がないと対応できない、などのためです。

終わりに

月60万をゴールと仮定した場合の不動産投資で、どれくらい物件価格のものを持たなければいけないのかについてnoteを書いてみましたが、みなさん、いかがでしたでしょうか。

今回はあくまで、銀行からの借入金を返しつつも、月に不動産所得だけで60万を手に入れるためには、という視点で書いてみたので、「不動産投資は意外に稼げない！？」と思われた方もいるかと思いますが、銀行からの借金を完済した後は、この比ではないぐらいキャッシュフローが良くなりますし、今回は書いておりませんが、物件を途中で売ることでキャピタルゲインも狙えたりしますので、ご安心ください。

今後は別のnoteで、実際の物件の調べ方や、購入までについても書いていければと思います！

それではまた！