地歴うんちく民法判例５・不動産売買は他人任せは駄目！

地歴うんちく民法判例５
民法９４条２項・１１０条の類推適用
最判平成１８年２月２３日
【キーポイント】
　多額な不動産の売買契約は、人任せにしないで！という判決。
【事案】
１、東九州自動車道の事業が盛んに進められていた２０００年（平成１２年）の大分県で起きた事案。
２、大分市のⅩさん（１審原告、控訴人、上告人）は、１９９６年（平成８年）、不動産売買で世話になっていた大分県土地開発公社職員・Ａさんの紹介で、大分市内の土地・建物を７２００万円で購入した。
３、Ⅹさんは本件不動産を第三者に賃貸したが，賃借人との交渉，契約書の作成および敷金の授受等を，すべてＡさんに委ねていた。
４、また、気のいいＸさんは、本件不動産の登記簿、印鑑登録証明書などもＡさんに渡していた。
５、その後、Ｘさんは、本件不動産を売却するつもりは毛頭なかったが、Ａさんは、２０００年（平成１２年）、預かっていた登記簿などを使って、本件不動産をＸさんから４３００万円で買ってしまう契約書を作成する。
６、この売買契約書は、Ｘさんの目の前でＹ１さんが作成したのだが、Ｘさんは何と、その様子を漫然と見ているだけだった。しかもＡさんから言われるままに署名押印までした。
７、その後Ａさんは，この年３月に，まったく事情を知らず、過失もなかったＹさんに（１審被告・被控訴人・被上告人）に対し、本件不動産を売ってしまう。Ｙさんは、当然、本件土地につき自己の登記に移転させた。
８、自分の不動産が他人の名義になったことに気付いたＸさんは、本件土地の返還を求めて、土地登記抹消を求める訴訟を提起する。
９、ここで疑問に思われることは、なぜ、ＸさんはＡさんをそこまで信頼したのか、である。
１０、この点については、実は最初に書いた東九州自動車道の用地買収に話は遡る。Ｘさんは、自己の所有地を旧日本道路公団に対し、九州自動車道路用地として売却した。このときに、大分県土地開発公社が売買契約の仲介をし、Ｘさんは、この仲介で、面倒な手続きを代行してくれたＡさんに、その後の不動産管理なども一切、任せきりにしていた事情があったと推測される。
１１、では、最高裁の判断は？
【最高裁の判断】
　不実（虚偽）の所有権移転登記がされたことにつき所有者に自らこれに積極的に関与した場合やこれを知りながらあえて放置した場合は、重い責任があるとして民法９４条２項、１１０条を類推適用すべきものとされ、Ｘさん敗訴。
【文献種別】 判決／最高裁判所第一小法廷（上告審）
【裁判年月日】 平成１８年　２月２３日
【事件番号】 平成１５年（受）第１１０３号
【事件名】 所有権移転登記抹消登記手続請求事件
【要旨】 〔最高裁判所民事判例集〕
　不動産の所有者であるＸから当該不動産の賃貸に係る事務や他の土地の所有権移転登記手続を任せられていたＡが、Ｘから交付を受けた当該不動産の登記済証、印鑑登録証明書等を利用して当該不動産につきＡへの不実の所有権移転登記を了した場合において、Ｘが、合理的な理由なく上記登記済証を数か月間にわたってＡに預けたままにし、Ａの言うままに上記印鑑登録証明書を交付した上、ＡがＸの面前で登記申請書にＸの実印を押捺したのにその内容を確認したり使途を問いただしたりすることなく漫然とこれを見ていたなど判示の事情の下では、Ｘには、不実の所有権移転登記がされたことについて自らこれに積極的に関与した場合やこれを知りながらあえて放置した場合と同視し得るほど重い帰責性があり、Ｘは、民法９４条２項、１１０条の類推適用により、Ａから当該不動産を買い受けた善意無過失のＹに対し、Ａが当該不動産の所有権を取得していないことを主張することができない。
【条文】
（虚偽表示）
第９４条
１項＝相手方と通じてした虚偽の意思表示は、無効とする。
２項＝前項の規定による意思表示の無効は、善意の第三者に対抗することができない。
（代理権授与の表示による表見代理）
第１０９条
第三者に対して他人に代理権を与えた旨を表示した者は、その代理権の範囲内においてその他人が第三者との間でした行為について、その責任を負う。ただし、第三者が、その他人が代理権を与えられていないことを知り、又は過失によって知らなかったときは、この限りでない。
（権限外の行為の表見代理）
第１１０条
前条第１項本文の規定は、代理人がその権限外の行為をした場合において、第三者が代理人の権限があると信ずべき正当な理由があるときについて準用する。