宅建合格!権利関係(債務不履行編)
債務不履行
相手方に対して追う義務を債務といい、債務不履行は義務を果たさないこと
→要するに約束を守らないこと
債務不履行の種類
・履行不能…履行不可能になること
・履行遅滞…約束の期日に遅れること
債務不履行は、相手に責任があれば損害賠償請求できる
相手に責任がない例)
引き渡す予定だった建物が地震で倒壊しちゃった！！！😭
同時履行の抗弁権
同時履行とは
交換条件のようなもの！いっせーのーせで交換するもの！
例)
・土地売買における土地を引渡と代金支払
・弁済と受取証書(領収書)
・土地売買を解除された時の返還義務
同時履行の抗弁権
相手が義務を果たさない限り、こちらも義務を果たさない
これは、実際の提供ではなくとも口頭の提供でもOKです
「払う準備できたよ〜」とか「引き渡し準備できたよ〜」
同時履行でないもの
・弁済と債券証書(借用書)の返還
・被担保債務の弁済と抵当権の登記抹消手続き
→この二つはお金を返すのが先！
・敷金の返還と建物明渡し
→建物が先！退去後の部屋の状況を確認しないと敷金計算ができないから！
損害賠償請求
債務不履行の場合相手に責任があれば損害賠償ができますが、
そのためにはいくら損したかを領収書などで証明しなければなりません
ただ、証明するのめんどくさいので事前に当事者間で決めておくことができます！それが損害賠償額の予定です！！！
損害賠償額の予定
・違約金と損害商売額の予定と推定する(ほぼ同じ)
・契約時に損害賠償額の予定を決めなくてもいい
・金銭以外でもOK
・解除したとしても、損害賠償はできる
・基本的に金額設定は自由だが、あまりに高すぎると減額の可能性あり
金銭債務の特則
金銭債務においては、不可抗力をもって抗弁とすることはできない
→地震があろうが窃盗に遭おうが、言い訳は一切通用しないということ！！
そして、金銭において履行遅滞はあっても履行不能はない
(お金は用意できる！代替物はない)
金銭債務においての損害賠償額は原則法定利率3%で計算する
解除と取り消しとの違い
取消し…契約段階で問題があり(詐欺・脅迫など)契約を無かったことにする
解除…契約はOK契約後に問題があり(債務不履行・ローン特約)契約を無かったことにする
履行遅滞での解除
履行遅滞の場合、相当の期間を定めて債務者に対しその履行を催告し、その期間内に履行がなければ解除することができる
→いきなり解除はやりすぎ！ラストチャンスあげてあげて！ってこと
相当期間の設定が契約及び取引上の社会通念に照らして軽微であるときは解除できない
→流石に短すぎ！もうちょっと待ったげてよ〜ってこと
催告をすることなく解除できる条件
①債務全部の履行を拒絶したとき
②定期行為(そのときでないと意味ない事柄)においてその時期を経過した時
→誕生日ケーキ予約してるのに、誕生日過ぎたら意味ないよ！ってこと
③目的を達するのに足りる履行がされる見込みがないことが明らかなとき
④履行不可能の時(地震で建物が倒壊)
⑤ローン特約で設定されていて、所定の期日までに成立しないとき
→解除の意思表示があって効力が失われるパターンと勝手に効力が失われるパターンがある
⑥相手方の承諾は不要
⑦一回解除を行使するとこれを撤回することはできません(契約巻き直し)
解除での第三者
債務不履行で解除された場合、詐欺などとは違い第三者の善悪は関係あり前ん！登記さえ持っていれば勝てるのです！
手付解除
解約手付
契約のキャンセル料のようなもの(民法では手付はいくらでもOK)
買主は支払い済みの手付を放棄すれば、
売主は預かっている手付とさらに同額追加して返金すると解除ができる
他の手付の種類
・証約手付…契約を締結した証拠にする趣旨で支払われる手付
・違約手付…買主が代金を支払わないような時に違約罰として没収する手付
・損害賠償額の予定としての手付
手付解除と債務不履行解除は別物！
・解約手付が交付されても、債務不履行に伴う損害賠償の額は手付の額に制限されない！
・手付により契約が解除されたら、損害賠償請求はできない
・債務不履行を理由に解除したら、手付は利息もつけて買主に返還される
→しかし、損害賠償はできる！！！
履行不能の際の損害賠償・解除の可否
売主・債務者 買主・債権者 損害賠償 解除
責任あり 責任なし ⚪︎ ⚪︎
責任あり 責任なし ⚪︎ ×
責任なし 責任あり × ⚪︎
責任なし 責任あり × ×
責任あり＝帰責事由あり
さいごに
今回は債務不履行についてまとめました
次回は時効についてアウトプットしたいと思います！