不動産投資の大失敗例

不動産投資をgoogleで調べるとネガティブなキーワードが沢山出てきます。あなたも不動産投資について悪いイメージ持っていませんか？
私も持っていました。
この記事ではなぜ不動産投資にはネガティブなキーワードがついて回るのか？失敗事例を紹介していきます。

不動産界隈で超有名 かぼちゃの馬車

被害額605億円　被害者数404名
一人当たり 1.5億円の被害額の事件のあらまし
かぼちゃの馬車とは スマートデイズ社が建設し、運用していた物件の名前です。かぼちゃの馬車の特徴は 女性専用のシェアハウスでした。

このシェアハウスを高所得者向けに家賃保証を付けて売り出していました。
もちろんこのかぼちゃの馬車が家賃収入で儲かれば全く問題なかったのですが、実際のところ儲かりませんでした。

スマートデイズは、家賃収入を保証しているので空室であってもかぼちゃの馬車を購入したオーナーに満室相当の家賃を支払う必要がありました。
入居率が低いにもかかわらず、家賃を支払うためにはお金が必要になりますよね。その財源はどこから捻出していたと思いますか？

物件の売却額が財源

物件の販売額を調達価格より高くすることで、不足していた家賃保証を支払っていたのです。
通常調達価格に対して、売買価格を上げるのは当たり前のことですが、利益率がとても高かったのです。実に調達価格の倍の値段で売却していました。

つまり、かぼちゃの馬車が売れなければ家賃保証のお金を賄うことができなかったのです。そのため物件を売らなければ破産してしまう状態でした。
物件を売るためには買い手を見つける必要があります。

スルガ銀行という協力者

スルガ銀行が率先して融資をしていたそうです。不動産未経験者が融資を受ける場合、頭金が必要になりますが、販売価格が1億超えですから、1000万以上の頭金が必要になります。
驚くべきことに、この1000万円 書面上は支払っているように偽装し、さらに、高額な融資に耐えられるように購入者のプロフィールも偽装していたのです。

スマートデイズの破綻と高額債務者を生む

収入源が物件の売却額に頼っていたスマートデイズは、物件が売れなければ家賃保証で出金が多くなれば即破綻です。それを支えていたのがスルガ銀行の不正融資でした。
破綻はスルガ銀行の融資審査が厳しくなったのがきっかけでした。
スルガ銀行が融資できなくなるとスマートデイズは破綻しました。
その結果家賃保証を受けられなかったオーナーはスルガ銀行への支払いを家賃収入から支払うことになります。

返済額に対して全然足りない家賃収入

かぼちゃの馬車自体が良い物件だったら問題ありませんでしたが、駅から遠く、間取りも狭かったため人気が出ず空室が高かったと言われています。
その結果オーナーは自己資金から返済することになりますが、赤字です。
では物件を手放そうとすると今度は新たな問題が発生します。

物件が買いたたかれる

建築費が通常の2倍そして、空室率が高いので売却額が伸びません。
手放すためには、ローンを返済する必要がありますから、売却額で足りない分は自己資金を入れなければなりません。
自己資金を調達できなければ自己破産。実際に自己破産した方もいらっしゃいました。

オーナーはどうすれば見抜けたのか？

オーナー目線で回避するにはどうしたら良いでしょうか？

リサーチ力が身を守る

物件の資料を見た時に、販売価格が高すぎることに気づければ回避できました。では販売価格が高すぎることにどうやって気づけばよかったのでしょうか？
物件の立地と、間取りで家賃を調べてみる。そもそもシェアハウスってそんなに人気がある物件ではないと思います。
そんなシェアハウスの賃料をチェックすることで、販売価格の異常さに気づけたはずです。

おわりに

不動産投資は残念なことにたくさんの失敗事例が存在します。
そのほとんどが、よく調べずに購入することで失敗しています。
今後も失敗事例を紹介していきたいと思います。

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