不動産投資テクニックは塞がれた。 投資家は宅建業を成すことが、成功の近道だと思う理由。 プロジェクトファイナンスを使おう。
過去10年程度前から不動産投資、事業者として歩んできた僕にとって
これまでの金融情勢はとても信じられないゴールデンタイムであったと感じます。
アベノミクス金融緩和から、不動産融資に対しては融資審査も今より遥かに甘く
融資期間、金利、高い物件評価、自己資金割合も低水準でした。
そのような過去10年を振り返ると、やはり不動産投資を行うに向けた
取得に関するテクニックは多数ありました。
良いことも、悪いことも、そしてグレーな部分も沢山見てきた僕にとっては
近年はそのテクニックも通じないほど、土地建物建築費高騰、自己資金割合増大となり、新規参入は厳しく、そして成長過程の不動産投資家にとっても
取得ペースは低いものとなっていることでしょう。
今日はそのような情勢の中で、これから規模拡大を行いたい不動産投資家は
宅建業を成すことが最も近道である、その理由を記したいと思います。
宅建業を取ると、プロジェクトファイナンスが使えるようになる。
宅建業を起こすことは、これから不動産投資を拡大しようと思っている人にとっては、とても歩みがしやすくなる要素が多いと感じています。
金融機関からは、業を成していることから、土地、建物の仕入れの為の融資
いわゆるプロジェクトファイナンスが使えるようになります。
通常、収益物件を購入する際には、土地建物の融資の１割〜２割の自己資金を
投下する必要がある（賃貸事業用融資、表向きな話）ことに対して
プロジェクトファイナンスは、転売が目的であることから
諸費用程度の自己資金となります。
ただし、転売が目的であることは変わりありませんので、
いくらで仕入れて、いくらで売る、その時期はいつなのか？
という内容を決めて取り組むことが望まれます。
ですから、社内で、自社で、個人で保有する目的の場合は、
一旦プロジェクトファイナンスで購入した後に、違う金融機関で
自社で適切な金額で購入するという流れが一般的だと考えます。
無論、プロジェクトファイナンスを借り入れる際に、他社でなく、自社で
将来買い戻すことが目的であれば、いいにくくとも、将来そのようにも考えているとしっかり伝え、告知義務を果たすことは大切でしょう。
その際の自己資金は、自社売主、自社買主の間で売買契約を交わします前提での
金融機関の評価次第で自己資金の割合を確定させてから、契約を行います。
（結局自己資金は払うけど、その額面は、自社内で調整可能ということです）
※告知義務さえ果たせば、自社内で、資金に貸出、回収もあっても財務上問題ないという金融機関は多いです。（確認しましょう）
プロジェクトファイナンスは建売でも、転売でも使える。
例えば、不動産投資を経験した上で、新築アパート、マンションなども数棟建ててきた経験がある方は、プロジェクトファイナンスで、土地建物を購入、建築費用も借り入れし、完成前に売却という流れも可能になります。
当然ですが、他者への売却が前提ですが、これも告知義務を果たして、理解が得られれば、自社でも買い戻すことは可能でしょう。
ですから、融資がつかなくて、流れたというような投資家あるあるな話の前に、
土地をプロジェクトファイナンスで抑える流れが可能になり、
最終的に優位に事業を組み立てることができるという訳です。
ここで、注意しなければいけないことは、これまでに建ててきた経験があること、信頼おける工務店、ゼネコンとのつながりがあることが前提です。
全くない場合は、経験なしということで、小さい建設から実績を積むように、伝えられることがありますので、投資家さんの実力によるということになります。
塞がれた不動産投資テクニック、プロジェクトファイナンスを取り組む意味意図は今後重要。
過去の不動産取得における、テクニック。
例に挙げると
・売買契約書額面のかき上げ
（実際は安いけど、自己資金を減らすため、
総額を上げた金融機関向け売買契約を作り交わす）
・新築完成直前の減額契約
（通常より高い建設契約を交わした後、
着工し完成直後に、値引きの契約を交わし最終金の支払いを減らす手法）
・水増しされた初期費用額
（通常より、不必要な諸費用を事業計画上水増し。諸費用自己資金は最終的に
水増し分が安くなる）
・実際には発注しない、分離発注見積もりを購入費用に計上した事業計画を作成
（施主支給、外注発注文として事業計画に見積り算入させ、
実際には発注しない減額手法）
このような内容が主だった部分ですが、結局のところ、お金の流れを金融機関は確認しますから、最終金が減額された場合、融資額も減ることは当たり前であり
外部見積り、諸費用水増しに至っても、使われていなければ、そこは金融機関担当は疑問視するわけですので、モニタリングや格付けにおいて不利に働き、
将来の融資に対しても厳しく見られるようになってしまいます。
このような欺く行為は、塞がれてしまったようなものであり、
取り組むのであれば、宅建業を成して、プロジェクトファイナンスを生かすことは
正当性があり、正直に、正しく告知義務も果たしながら
物件取得に動くことは可能であると思われます。
その際、ただの転売を自社間で行うだけではなく、良い物件作り、
中古もリノベやリフォーム、大規模修繕まで施し、事業者としてよい環境を作る意識は、融資を引く過程においても、稟議書にしっかりと刻まれますから
定期的な貸出にも優位に働くものと思われます。
そんな僕自身も、自社で宅地建物取引業を成す準備を行なっています。
それは、一定数の建売を希望する方の要望があること
世間の賃貸はつまらないから、良い物件を自社で作って、提供してみようかなと思ったこと、
従業員に物件を保有させて、不動産投資、賃貸事業の素晴らしさを知ってもらいたいからという思いがあります。
不動産投資家が宅建を持つと、宅建資格保有者より有意な理由。
当然、不動産投資家として、時代にあった成長を望むのならば、
僕は宅建を保有するのはとても重要な気がしています。
無実績な人が宅建を持つより、自社保有があっての宅建保有は
見方も投資家目線、事業家目線が可能ですし、
何より経営、運営実績があり、融資も引きやすいからです。
そして、物件を持っていない不動産会社勤めの方より
投資家、物件を持っている方が宅建を持つ意味は
物件を見る目利き、経験力と実績の内容が全く違うからこそ
宅建業者と違った動き、事業の運営ができるものと僕は強く感じています。
今日は、不動産投資家こそ、宅建を持つべき
そんな話を書いてみました。
金融機関は、宅建事業者には積極的です。
同じ不動産融資でも、内容が全く違うこと、
プロジェクトファイナンスには、色々な使い方がありますので
投資家目線、事業家目線で取り組む際には
この時代にあった歩みができると思っています。
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