【前編】10年間の、物件取得・開発経歴の歩み。 2013-2017 中古・新築・RC・APの取得
今年2月中旬からブログを再開して、もう3ヶ月も経ってしまいました。
大体2日に一度のペースで記事を書き綴ってきましたが、
今回前編後編と二回に分けて、
これまで取得、新築してきた計画案件の棚卸し的話を
してみようと思います。
色々な物件を購入し、運営し、経営者的思考を磨きつつ、ブランドマーケティングカンパニーとしての起点、歩みなども少し記してみます。
どんな開発から閃き、気づき、方向展開を行なってきたのか
ぜひ僕の脳内を合わせて覗いてみてください☺️
2012年1月〜不動産投資の勉強を開始
この時期、年始の1月あたりから不動産投資（当時この単語も知らなかった）を志して、勉強を開始しました。
不動産投資というより、この事業の成り立ち、事業としてどのように成立しているのかを知りたかった僕は、大きい本屋さんで、不動産投資関連の書籍を色々物色して、唯一、事業の内容、融資、金利、税金、インカムとキャピタル、償還年数と耐用年数などを詳しく書かれた本を１冊だけ購入しました。
それがこちら。
サラリーマンが家賃年収いくら・・などの書籍は、僕と環境が違うこと、物語より、知りたい実務的な話、全容が網羅されている書籍が全く見つからなかったところ、この本だけは、僕の感性を満たしてくれるものでした。
全く読めなかった部分は初期こそありますが、進み、成長するに従い、読めるようになってきたことで、僕自身の理解度と経験値を感じたものです。
そしてなかなか購入までうまくいかなかった2013年中期に、非常に稀な出会いと、信じられないような出来事の末、記念すべき１棟目を購入しました。
記念すべき１棟目と２棟目を2013年に購入。
当時スルガ銀行のサラリーマン向け融資テーブルにギリギリ乗った僕が購入した
熊本市中古RCは、ファミリー3DK21世帯。様々な経験をさせてもらいました。
詳しくは以下記事をご覧ください。
↑こちらの記事内に、僕が熊本で経験したとても沢山の転換期を迎える出来事となった話を書いています。大きくは地震被害のこと。そこから利回り重視の考え方を全て捨てて、今の経営スタイルの基礎ができたのであります。
久留米市中古RCは1R24世帯と単身者向けでした。
この物件では、郊外型の単身向け物件運営と経営コスト、太陽光を乗せたり、大規模修繕を行い、融資をSBJ銀行から地銀に引き直して改善を図りました。
厳しい運営からの脱却の最後は、売却することで幕を下ろしました。
これも郊外型の管理において深い経験ができた物件でした。
2013年年末に融資可決2014年から着工した、博多区新築RCマンションと、苦悩した上取得できた2015年の新築AP
よく考えたら2013年は博多区駅南の新築マンションの融資まで可決したので、
不動産１棟目から半年で4億程度の融資が確定していました。
1LDK12、メゾネット2LDK2の14世帯だったと思います。
着工は2014年〜2015年に完成しますが、自宅の２番抵当を取られたため、2014年は一度も融資が可決されず、苦悩の1年を過ごした思い出を忘れはしません。
この2014年は融資に対して貪欲に何度も何度も学び続けた金融知識の年でした。
このマンションは自宅の抵当を外すため、完成直前に売却を行い、次の融資として、新築アパートの取り組みを信用組合にて実施し、めでたく承諾。
マンションを売って、アパートを建てるという、普通大多数が、選択しないだろう方向性に進んだことで、この後大躍進を果たします。（収益が1500万以上）
アパートはメーカーの規格型。1LDK9世帯、駐車場2台付きとあって常時満室でした。
2015-2016新築AP、新築RCマンション建設を同時に行い、サラリーマン卒業を果たす。
2015年秋ぐちには、新築RCマンションの融資が可決し、建設は2016年初頭。
アパートも同時期に融資可決し、完成はほぼ同時の夏終わり頃。
この年は、熊本地震があり、僕自身の経営に対する価値観が180度転換した
大変重要な一年になりました。
そして不動産投資を開始して3年でサラリーマンを卒業することができた記念すべき一年。
アパートは、僕が当時好んでいた３F建て1LDK9世帯。2015年のAPと近しい構成ですが、こちらの方は思いっきりデザインと室内造作に振った僕が思いをある程度入れ込んだ仕様。
マンションは40平米、1LDKx15世帯。この建設から僕はものづくりの経験を1から学ぶ機会を与えられ、建設とは自由度がなかなかないんだなって思ったことが多かったんです。
そして出来上がった物件は作る過程で思い描いていたものと随分とかけ離れてしまっていて、所有感を抱くと同時に、もっと勉強しなきゃ、これではいけない・・・と痛烈に感じました。
この経験が非常に大きくて、生活に密接する本当の住まいの豊かさをどう考えるかを根底から感変えた大きな出来事でした。
ここから開発思想は一変し、作り上げる物件のクオリティ、内部、アイデアなど大きく変化します。
2017年、なんと1年内に３棟の新築RCマンションが完成。
この年は３棟もの新築RCマンションが完成し、保有物件が一気に大型化しました。
3月完成マンションは2LDK10 1LDK20 の大型RC、面積400坪。
10月完成のマンションは1LDK 15世帯の新興住宅地、駅前物件でした。
3月完成マンションは、2016年春から建設を開始したため、2016年完成したマンションと構成が似ているものの、2016年のマンションからの反省を生かし、途中から、内部アイデアを増やしたり、室内、室外の差別化を強く意識した内容としましたが、まだ素人域を越えることは難しいものでした。
そんな中、11月完成の2LDK26世帯（60平米以上）は、当時フラッグシップとして
相当努力して出来上がったことから、当時は感無量でした。
（ハイドア、トイレ手洗い、分譲で使われる設備を多く導入）
そして10月、11月完成の２棟マンションから、ブランドコーポレートカラーを策定し（使用する色を３色以内に抑える、同系色とするなど基本仕様を決めた）
ブランドマーケティング活動を同時に開始しました。
室内外がブランドの価値を体現する要素を作り出すことを念頭に、内部アイデアも20種類以上、外部のカラーリングも相まって、どことも違うテイストを打ち出せるようになってきました。
そして外部会社とのタイアップとして初めて
イケアとコラボレーションした室内を2室作り出し、テレビ取材などを受けることに成功します。
2013〜2017年は7物件の取得・開発と太陽光発電施設も購入し、比較的順調な歩みを経験。
どちらかというと、爆進的な歩みでした。
しかし中古物件の運営は色々なトラブルも多く、よき経験の蓄積となり
業界のしきたりや習慣慣例に対して様々な違和感を感じてきた前半であったと感じます。
融資は徹底的に2014年での苦悩を生かし、毎年3−7億程度の融資を受けてきた期間でした。また、サラリーマンの卒業も行え、自身としても自分の力、家族の理解、支え合ってできる事業に専念できる機会を得たことは
とても大きな出来事でありました。
この3−4年というのは、融資が比較的軽い時期であり、市況に本当にうまく乗れてきたと感じています。
そして、ブランドマーケティングを取り入れた事業構成とした運営スタイルは、この時期から信念は変わっておらず、より価値の高い開発、理念を表す、影響を不動産で作る仕事を行えるようになってきたのは、ありがたいことであります。
IKEAとのコラボレーションは、何をしたいのか？と建設会社、管理会社も当時思われていたと思いますが、やってみたことを見てくれた方は、良くできたな。。。と感心していただけたこともあり、ブランドの露出の強さをこれ以後見せつける結果を蓄積してゆくことになります。
次回は後半として、2018-2022までのお話を書いてみようと思います☺️
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