【年収300万円想定】 僕が今から不動産投資を始めるならこうする ゼロをイチにすることの大切さ
表題の通り、僕が今の市況で不動産投資を始めるなら。しかも年収300万円を想定した内容を今日は記してみようと思います。
僕が不動産投資を開始した10年前と比べ、融資情勢も、価格も、建築単価も、市場も圧倒的に厳しいと思われる今、これから始める方にとって、どのような歩みが、適切であるかを、今一度まとめてみようと考えてみました。
種別としては、ボロ戸建（加藤ひろゆきさん命名）、古民家投資手法を選びます。
信用情報をとにかく綺麗にする事に注力
ベーススタートとして、預金が50万円程度しかないことを基本に進めていこうと思います。
そうなると、確実に融資を受ける前提ではありますが、この総量規制に引っかからないような事と、同じくして個人信用情報を如何に綺麗に保てられるかに注力します。
信用情報、クレジットヒストリーの仕組み、内容に関しては以下のサイトをご覧ください。
個人信用情報に掲載される内容としては、毎月の引き落としがある支払い、以下の部分が一般的には主なところかと思います
１、携帯電話、ネット使用料などの毎月の使用料の支払い
２、自動車ローン、住宅ローン、学資ローン、フリーローンなどの提携ローン（保証会社との提携ローンを指します）
３、クレジットカード、カードローンなどの与信限度額のあるローン
このローン情報はすべて上記の信用情報登録機関の３社に集約されています。
どんな支払いをいつ、どこで、いくら使ったかなどの記録も全て残されますので、支払いが滞ったり、返済が遅れたり、まとめて後に支払ったなどの
クレジットヒストリーも全て見破られてしまいますので、この内容を
まず如何に綺麗に保つかが重要です。
そして僕の過去のよう多重債務（支払いがいくつも重なるような無理な借入）のかたは、総量規制に引っかからないように、おまとめローンなどによって、
金融機関に相談の上、支払いを総量規制に引っかからないようなレベルまで変更することが求められます。詳しくは僕も過去記事にも僕の経験を記していますので、ご確認ください。
フリーローンや他のローン商品を使う為、とにかくまずベースの借入を起こす準備を整えます
正直よくない手法を伝えてしまいます。 しかし、持たざる者は初期こそ如何にして知恵を生かすか、行動し、ものにするかを、本当に無理してでもやるべきです。僕の過去もそうでしたが、今から低属性である年収300万の方々が成り上がるためには、なりふり構わずやるしか方法はありません。
悪いことではなく、前向きな取り組みである手法ですから、最後までしっかりご理解をお願いします。
まず車を持っている方でしたら、車両の所有権が自分のものであるかを確認しましょう。ディーラーローンなどは車両の所有者はローン会社となります、この場合車両を売るさには自由に売ることができません。
この意味としては、車を売った際には、ローンも一括返済となるということであり、車を売って、手持ち資金を作る際に、ローン残債は残したままとする場合に、所有権を自分とすることで、一括返済は起こりませんので、借り換えを必ず金融機関、JAバンクなどで行ってみてください。
まず自動車のローンをそうする理由は、この後フリーローンを申し込みするためと、最後の切り札として自動車の売却を利用することも手段として残したいからです。年収300万円クラスは本当に総量規制に対して厳しい状況なのです。
また、合わせて、政策金融公庫に、ボロ戸建再生事業における事業開業資金を借りたいとも伝え、100万円〜200万円ほど借入を行う準備も行ってみてください。
（ここで一気に500万など借入ができた場合は、最適なスタートを切れそうです）
再生事業という名目であれば、まず、不可能ではない金額です。
そしてのその借入は、元金返済のスタートを（ローン返済のスタート）遅らせることもできますから、初期としては本当にありがたい融資になるはずです。
ここまで、ご自宅のある方は、住宅ローン、そして、借りれるフリーローン、マイカーなどのローンを含めて総量規制を超えるくらいで着地するのであれば、良い状態ではないでしょうか。
次に物件選定をしますが、順番が逆になっても問題ありません。
物件が決まってから公庫などに相談した方が満額出る可能性もあります。
郊外の場合土地が広く、２棟ほど立つ立地を選び
都心の場合、土地値以下を選びます。
この内容は出口の取りやすさを考えます。
郊外の場合は、古民家カフェや、何らかの事業をボロ戸建投資の借主が行えるように考えます。また、2棟ほど戸建が建つようなサイズであれば、敷地内に新築を建てて売却も可能になるような、出口の担保が保たれるような考えで物件選定します。とても安かったらその限りではありません。
都心の場合は土地が狭いからこそ、土地建物込みの金額が、土地の値段よりも安いことを念頭に物件選定をします。
どちらも木造であることが殆どでしょうから、建物評価は出ませんので（残存耐用年数も残っていないでしょう 木造＝新築時22年ー経過年数が評価ベース）
郊外で300万円程度の物件が見つかったら、買付を行い、貸出賃料を不動産屋さんに聞くなり、周辺相場の賃料を確認して（カフェなどの場合相場はなく、敷地の利便性、広さで変わってきます）5年程度でペイできそうかを考えてみます。
月々6万円で貸出 x 12ヶ月＝72万円 x 5年 = 360万円
これは決まった指標ではありませんので、あえて検討するならという数値です
また、当然買ってそのまま貸し出せる訳はありませんので修繕費用もこれから考えなくてはいけません。
それでは300万円の戸建てを、公庫のローン、フリーローンを借りて、足らない部分を自動車を売って資金を作って無理して購入した場合の、次の一手を記してみます。（当然借入が起きているので、支払いもある）
物件の修繕には、事業用ローンが使える。
物件を借入を起こして購入します。その後、DIYで修繕ができる方なら、一番良いと思いますが、ほとんどの方々は、改修工事などを工務店、職人さんらにご依頼するかと思います。その見積もりを必ず取り、そして、フリーローンなどを借りた金融機関や別の銀行でもいいので、物件の修繕における事業用のローンを借りたいと申し出てます。
そして公庫で借りたこと、フリーローンも使って購入したことを伝えながら
修繕だけ事業ローンとして融資を出してもらいます。（ここでリフォームローンを紹介される可能性もあります）
そして担保を取られないような融資をここまでで受けて、修繕まで完了させて（その間の支払いもあるから、残金は必ず残しておくこと）
貸出を行うところまで進めます。 これで不動産賃貸の準備が整った状態となりました。
貸出を行うことが決まったら、次の物件をすぐに仕込みます。
貸出が決まったら、次の物件を選定し、リフォームのローンを相談した金融機関、もしくはは別の金融機関に相談して、もう1棟買いたいので、今貸出が決まった物件を担保に入れて、もう1棟の融資とまとめてローンを一本化してほしいと相談しましょう。
（銀行より、信用金庫、信用組合が望ましい＝事業理解がある、規模より情熱、担保が取れることから次の貸出にも積極性も出る）
そうして、公庫で借りた融資はそのままで、フリーローンの一括返済して、事業用ローンに一本化と、担保を差し出すことで、完全事業化ローンとしてまとめることが可能になりました。
そして、さらにここで、一括返済したフリーローンの個人信用情報の履歴が掲載される段階で、同じことを繰り返すことが可能になります。
話をまとめますと
1棟目は フリーローン、公庫の開業資金を使い、購入、修繕も事業資金借入で
抵当権は取られない状態で、貸出を行い、賃貸事業参入。
2棟目は 1棟目の担保を差し出し、公庫の融資は残したまま、事業資金にてフリーローンを返済し、修繕費も事業資金として、担保を差し出して融資を受ける
3棟目も 再度公庫に訪問し、事業実績を伝え、さらに1棟購入するための資金を相談、この時実績があるからこそ、修繕費まで相談しやすいと考えます。
4棟目も 2棟目と同じくして担保を取らせて物件を取得するなどし、事業構築を進めます。
信用金庫、信用組合、公庫をベースに初期はしっかりと対話を通して、事業融資の相談をしましょう。
1棟目、2棟目などを機会があれば売却もいいでしょう。500万ー600万などで売却すればキャピタルも取れるでしょう。（仕入れ改修工事で400万円として、利益100万〜200万取れれば十分でしょう）
ここで注意すべきは、公庫で借りた物件を売る際には、宅建業でもないことから売却は短期投機としてみられますので、公庫の借入は残した状態で、売却を進めてください。しかしのちに説明義務が発生しますので、しっかりと本当のことを正直に伝えましょう。（公庫の融資の借り換えも公庫内で可能です）
何事も知恵と行動、素直に金融機関に相談し合える中になること。
何も持たない人が、不動産を志すことはとても意味があります。
無論僕自身もそのような環境だったからこそ、初期はどんな手を使っても
開業に持ち込むべきだと考えます。
複数の借り入れの返済、支払いのタイミングなどはしっかりと理解しつつ
個人信用情報に変なフラグが立たないように、注意しましょう。
金融機関などには、フリーローンは事業用でないことから、貸し出すことが決まった段階で、事業用に切り替えてもらいましょう。
常に相談することは重要であり、色々な良き提案をいただけることも出てくるでしょう。だからこそ、金融機関とは初期から関係性を重要視して臨んでください。
上記のようなサイクルを繰り返すことで、物件はどんどん増えてゆきます。
時として売却、そしてまた購入、この繰り返しでまずは余剰資金をしっかりと蓄えて、中古アパートに進み、将来は新築アパート、そしてRCマンションなどに対しても望みを持って取り組んでほしいと思います。
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