不動産投資の収益 CFだけを見ず、元金返済額も認識する事 換価性を意識しよう。
不動産投資初心者、中級者では、常にCFがいくら出るかと言うこに注力する方が多いですが、
真の不動産投資の醍醐味は、元金返済額まで含めた、含み資産の累積、資産形成的部分を認識する事であると僕は考えます。
今日は、そのような考え方を簡単に記しますが、それがどのような意味があり、どんな場面で有効に働くのかなどをお知らせいたします。
月々のCF➕返済元金が実質的収益である
上記の返済予定表を見ていただければ分かりますが、世間の不動産投資家の大多数は、毎月の手残り、すなわち月々CFばかりに目を向けていると思います。
しかし大事なのは、CF +返済する元金額が、実質的な収益であり、含み資産であります。
上記を例にすると、毎月返済後のCFが50万円出たとして、それ以外で元金が約64万円ですから、合計すると114万円が実質的な収益合計となります。
この元金が自動的に積立のように返済されることによって、残債が減り、すなわち資産化が進んでいる状態となるわけです。
CFは純粋な現金収益というわけですが、合計することを意識することで、最も重要な局面というのが存在します。
それは融資付時と、売却時の換価性です。
換価性とは、土地建物の市場流通価値を鑑みた際の、売値＝実質的資産価値です
（鑑定士などの評価とは当然異なる）
残債の進むタイミングを計算し、数年後の換価性を意識する
CFだけを見続けている投資家という方々に多い傾向として、中古物件を主に取り扱っている人たちだと考えますが、中古も元金返済は当然ありますから、換価性という側面では考えは新築も同じです。
中古の場合は、換価性、実質的資産性が低いからこそ、元金の減りを意識すべきでしょう。
（理由は中古は売りにくく、換価性が低い）
そのため、中古物件は如何に安く買えるかが重要であることは明確です。
新築は現在安く建てることは難しい側面がありますから、築浅との換価性は
ほぼ差がありません。資産性は高いという事です。
元金返済部分が多ければ多いほど、当然ながら返済は進みやすく、含み益は大きくなることはお分かりのとおりですが、この資産化する含み益部分とCFを組み合わせて、どのくらいの資産が1年後、3年後、5年後と進むと積み上がるかを数値化することは結構融資に対して妥当性を訴えることが可能になります。
5年後の含み益を合計すると、これだけ出るわけですから、市場で5年後の売値を検討した際、購入時と同じくらいの換価性が保たれる優良物件である
だから取り組みたい、と言う説明ができます。
また、これは僕もよくやっているのですが
3年、5年、10年後などの残債利回りを計算し、この年数で、この利回りの物件は作れないと説明することで、割安感を与えることも可能になります。
今取り組むことの正当性や妥当性を伝えますと、意外と前向きに受け入れてくれる傾向にあります。
ほとんどやっている方はいないと思いますが、ぜひ数値化してみてください。
CFは余剰利益と捉え、積立を積極的に行い、見えない信用の積み上げを行うこと。
実質的な資産としての元金返済は、金利に大きく影響は致しますが、全く減らない訳ではありませんから、よく言う、コンクリ貯金と言うアレです。（Twitter上での新築RCを購入する投資家がよく使う単語）
そして、CFは余剰資金としての収益となるからこそ、積立を積極的に行うべきであると僕は考えています。
融資を受けて不動産を取得するだけにとどまらず、そのようなCF、含資産を与えていただけているのは、不動産の力であり、融資の力でもありますから、安易にCFを切り崩すことをせず、積み立てながら、運営に対しての実績、信用も積み上げて欲しいものです。
今日はこのような考えを書いた理由として、
CFばかりに目を向けていて、高金利で長期支払いで中古を買った方の
出口が取れないこと、新築でもCFばかり見てて、儲からないと言う方がいるからこそ、前にまったく進めない方もいるため、ある意味理解を深めて欲しいという側面があったからです。
新築で儲からないとつつ、3年で元金は相当減る金利であば、作った時より換価性が高い場合も今はあるからこそ、売却して含資産（コンクリ貯金）が大きく収益化することも新築ならば可能ですし、そのような特性を理解すると
自己資金を大きく投下して新築を建てる意味はあると思います。
当然出口ありきではいけませんが、時として、含資産が高く、換価性も高い
価値の高い不動産と入れ替えることは、この概念を持ってすれば、
儲けることの価値を高めると言う側面もある訳です。
元利均等支払いも、ようは同じような考え
と言うわけですね。
売る時のパワーがよりすごいという感じです😊
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