【前編】新築物件と中古物件 不動産投資はどの手法も正しいと思える理由。
不動産投資の世界では、多種さまざまな投資方法があります。
今日はそのような中でもタイトルのような、どちらが正しいとか、間違っているなど意見を言われる方が多いので、そのような考えは何処から来ているのかを考えて見ました。
大きく分けると住宅系の不動産投資としては、新築、中古（築古）という分野がありますが、それ以外ではテナント、駐車場、簡易宿泊、貸し倉庫、貸土地などがあり、住宅のみ新築VS中古の取り組みに対して、前編と後編にて、僕なりの答えを書いてみようかなと思っています。
今回は前編として新築をメインに話を書いてみますね。
新築不動産投資の良さは手軽さと売却のしやすさ
まず新築の不動産投資は、大多数の方がそう思われるかもしれないけど
①融資がつきやすいこと
②融資期間が最も長いこと
③評価が最大であること（建物）
④償却期間が長いこと
⑤売却しやすいこと
⑥トラブルが当初10年〜15年ほぼないこと
以上が、新築としてのメリットの大きな点だと思います。
逆にデメリットを挙げるとしますと
①利回りが低い
②建設期間によって繋ぎ融資の金利が発生する
③完成時には満室ではない可能性が高い
④工務店の破綻が心配
といった内容が主だったところでしょう。
しかしながら、新築時に利回りが低いと言っても、建設から仮に5年が経過しても、購入した時点の利回りにもよりますが、購入時と同じ利回りか、
それ以上での売却が可能な部分は有利だと考えます。
なぜそうなるのかは、建設費用、土地費用の高騰もあるからですが、
最もなところは、中古物件と同様に、その物件の実績があるからという点があります。
そして、最大の新築の利点としては、時が経った時に、同じような利回りの中古物件を絶対に購入できないという観点で見ると、保有に対して、売却時でのメリットが非常に大きいという点です。
建設時７％だったとし、仮に10年経ったとしますと、残債も相当減りますから、残債で言う利回りは12%〜15％程度の利回りになると仮定すれば
（年収÷残債＝残債利回り これは僕の過去物件のシミュレーションの数値）
売却時には8％〜8.5%程度で売却は十分可能でしょう。 築10年の良い出来、管理の行き届いたアパートが8.5％だったら、福岡では買いです。
この段階で分かるのは、築10年のアパートを利回り12％~15%で購入することは不可能ということなんです。
新築物件は、売り時を自分で精査できて、次の物件入れ替えを積極的に行える。
上記の通り、残債利回りを意識しておけば、比較的簡単に売却利益確定が望めますが、中古だとそうはいきません。管理状態、建物の劣化状態、入居状態によって大きく値段に差が出てしまいます。
新築投資家さんは、残債利回りのシミュレーションを行なっている方は特に
いつも売り時を考えられておられますし、実践されていると考えます。
僕自身も物件の正味資産を年間で幾度も精査していますから、
保有物件の価値というものを感じている次第です。
そうして、売却を通して次の新築を購入する流れとなりますが、新築に限った大多数の投資家さんは、この繰り返しではないでしょうか。
その際に、良い場所、良い物件と質を向上させて行かれる方もおられるので
その方の物件を中古として買われる方は恩恵を受けることでしょう。
購入しやすく、硬いインカムをとって、適切の売ることができる
新築投資は旨味の強い投資手法だということがわかります。
「新築は未来の中古を作っている」という側面を中古至上主義の投資家さんは忘れないこと。
この言葉が全てを物語っています。
中古物件至上主義の方にとって、新築は結局利回り低いから
初期から儲からないっていう考えも間違ってはいませんが、
そのような中古が好きな方々の喜ぶような、中古物件を生み出しているのは
新築投資家さんのおかげなのです。
そのようなことを考えると、もっといい新築を作ってほしいと応援するような思いは必要でしょう。
新築を馬鹿にするということは、お門違いであるということにつながります。
そして中古を買われる方のために、新築を立てる人たちは、売りやすい質の高い物件を作るべきだと考えます。
流通させるためだけではなく、住む方、そして地域にとっての住環境がどのようなものであるべきかを、もっと新築投資家は考えてほしい。
そうして、中古物件を好む方に良きバトンタッチを行なって頂きたい
僕は心からそう思っています。
過去僕が、中古から始まったからこそ、そこを切に願っています。
最後に、中古至上主義の方はご存知でないであろう
新築のその他メリットをお知らせしておきますね。
①建物部分固定資産税が、1月完成だとその１年間は無料！
（12月完成だと12月のみ無料、だから早く出来るとメリットが大きい）
②１戸あたり40平米以上の物件を作ると土地建物の不動産取得税が無料！
③建物完成後の支払いで元本据え置きを3ヶ月ー6ヶ月取れると、返済額が少なく自己資金を回収できる（元本据え置き期間中は、金利のみ支払いのため）
④固定資産税が新築特例措置の為、半額期間がある。（木造で3年、RCで5年）
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