家賃収入は不労所得に非ず｜不動産業10年目のつぶやき
不労所得と聞けば家賃収入を思い浮かべる人も多いと思いますが、不動産業経営10年目に入った私や不動産業界歴30年の夫からすると、家賃収入の事業は不労所得どころか、とても大変な事業だと感じます。今日はそんな家賃収入についてのお話。
■実は不動産業も経営しています
飲食店事業部の「国産牛ステーキ丼専門店：佰食屋」ばかり注目されがちですが、創業時の2012年から不動産業の免許を取っており、毎年不動産業の仕事もしています。（今年はウッドショックの影響で建て売りと注文住宅は見合わせています）
■不動産事業部｜minitts home design. の仕事
建て売り｜注文住宅｜仲介・売買｜リフォーム
http://www.minitts-home-design.com/
↓私たちの施工事例↓
ちなみに夫婦の共同作業でこんな図面も。夫は建築士なので建築用の図面を作り、それを私がお客様用に手書きタッチで描いてチラシやHPに掲載しています。いつも建売住宅をする時は、毎回キャンセル待ちが出るぐらいすぐに契約が決まってしまいます、ありがたや。
不動産業と飲食業どちらも経営をしていると、佰食屋の厨房機器の買い替え時にコンセントが100Vだったり200Vだったりしてコンセントの工事が必要な時も、いつもの不動産業でお世話になっている電気屋さんに電話一本ですぐ来てくれるのも助かります。
■不労所得とは
不労所得とは
労働の直接的対価として得る賃金・報酬以外による所得を示す。一般に、何らかの権利や状態を維持管理すれば継続して得られる収入源という意味で用いられることが多い。
多くの人が、できれば働かずに収入を得たいと考えます。その中でも多くの方が興味を持つのが不動産投資による家賃収入。
マンションや物件を自分で所有し、それを誰かに貸すことで毎月安定した家賃収入が入ってくるから、まるで「働かずに」収入が自動的に入ってくるような印象を受けますが、実際に家賃収入ってそんなに簡単なことなのでしょうか。
■コウメ太夫さんのケース
家賃収入で有名な人といえば、コウメ太夫さん！芸人で流行した後、その稼いだお金でアパートを購入し、管理人としてよく記事で紹介されていますね。
コウメ太夫さんのアパート経営（一部抜粋）
アパートは2階建ての計6部屋で、約5,000万円。それまで豪遊しなかったこともあり、3,000万円ほどの貯金を頭金にして購入。「残りの2,000万円は20年ローンを組んで、家賃収入から相殺する形で払っています。各部屋の家賃は時期によって変わりますが、1階が5万5,000円ぐらいで、2階はロフト付きだから6万5,000円ぐらい。満室であれば大体35万円が収入となります。そこからローン返済で8万7,000円、管理費が1万円ちょっと差し引かれて、僕の手元に残るのは毎月25～26万円ですね」
さて、このコウメ太夫さんのアパート経営を見て、サラリーマンの方が真似しても上手くいくのでしょうか？
コウメ太夫さんの本業は「芸人」であり、YouTubeの動画投稿やお笑いライブの営業にテレビ出演と、基本的には【フリーランス】のような働き方です。とある記事によると、今でもお笑い芸人としての収入は一般のサラリーマンの平均収入よりも多いようです。
つまり、コウメ太夫さんのケースは、本業の収入が結構あって、自由に動ける時間があってスケジュールも柔軟であるからこそ出来ることなのではないでしょうか。
これに憧れて、サラリーマンとして働きながら不労所得としてアパート経営をと思って足を突っ込むと、痛い目に合う可能性があるということを私はとても心配しているのです。
■不動産業１０年目の私は家賃収入に手を出さない
家賃収入という響きだけ聞くと、まるで「何もしなくても入居者は毎月決まったお金を支払って静かに住んでくれる」ように聞こえますが、そうは問屋が卸さない。笑
私たち不動産業を本業としている業界の人間からすると、マンションや物件の賃貸業は「家賃回収業」という表現で言い表すことがあります。つまり、家賃を回収することすら仕事として取り組まなければいけないということ。
普通の感覚であれば、入居すれば契約書通りに毎月家賃を支払ってくれると思いがちですが、そうではない方も世の中にたくさんいらっしゃいます。
・催促しても支払ってくれない…。
・支払ってくれないなら出ていってほしいのに住み続ける…。
・督促に行っても居留守をつかわれて連絡がとれない…。
胃が痛くなりそうですよね・・・まだ物件が空き状態の方が気が楽です。
更には、マンションや物件の設備関係の修理・改修の責任は物件オーナーにあります。
〇ようやく損益分岐点に到達すると思った矢先に雨漏りの修理が発生（よくある。佰食屋テナントでは９年間で3回雨漏りの修理をしてもらった）
〇各部屋の給湯器がどんどん老朽化で交換しないといけない（よくある）
〇共有部分の掃除や電球の交換（最初からずっと続く）
〇マンション周辺に植えた樹木が大きくなりすぎて近隣からクレーム（よくある）
〇大雨で浸水、地震で壁にヒビが入る（致命的）
〇耐震基準が変わり、耐震補強が必要になる（大切）
安心したと思ったら、次から次にお金のかかる非常事態がやってきます。さらに物件そのものが老朽化してくると、今度は新しい他の物件にお客様を取られ、空き状態が続いて収入が減ることも…。
住人とのやり取りをするのも本当に大変な仕事であり、この対応を管理会社に任せることもできますが、管理費用の発生＋実質損害の補填は自分がすべて負担することとなります。
管理会社から電話がかかってくるたびに怯えるという日々…それは私はとても苦手。だから、私たちは10年間一度もマンションや物件を保有して賃貸に出すという家賃収入には一切手を出さないわけです。
ちなみに私の夫は不動産業界歴30年の建築士＆営業マンですが、いつも「まだ30年」と言います。彼曰く「不動産業は１つとして同じ事例が起こらない。毎回初めての事例に対応し続ける仕事であり、30年経ってもまだまだ。」と言います。奥が深い・・・！
■不労所得って難しい
株やFXでも、売買を誰かに代行してやってもらい、利益が出たときに関しては「不労所得」と言えるかもしれません。しかし、他人に任せて赤字になると、そのショックは計り知れませんね。
自分で取引をするときは、精神をすり減らし、塩漬けを食らった日には胃が痛くなり、強制損切をさせられると赤字になり、精神力や労働力を伴う割には収益を得られないこともあります。不労所得とは言い難い…！
私たちにも可能な不労所得と言えば、こんなものでしょうか？
銀行にお金を預けた利子
NISA、iDeCo
家の前の空きスペースをタイムズに貸す
本当にわずかな金額であれば、上記のような不労所得を得ることは可能です。結局、簡単にすぐに沢山得られる不労所得なんてなかなか無いですよね。
お金をためて、サラリーマンをしながら家賃収入を得よう！と思っている方がもしいらっしゃれば、それなりの覚悟と労働力が伴うことを理解した上で始められることをお勧めします。いや、個人的にはあんまりお勧めしないんですけどね…頑張ってください！
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家賃収入は不労所得に非ず
｜不動産業10年目のつぶやき｜
でした！
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株式会社minitts
代表取締役 中村朱美
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Thanks!!
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