9割の人が知らない不動産投資法「オーナーチェンジ買って賃借人が出たら売る法」を中２でも分かるくらい簡単に説明してみた。（僕の約500万円儲かった収益内訳付き）

元大手不動産仲介会社の僕がこっそり教える不動産投資法…

それは「オーナーチェンジ買って賃借人が出たら売る法」です。

**先輩はスターマ〇カ方式と言ってました。

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＊無名の僕が言うと胡散臭いですよね。分かります。でも、「僕から何か買ってください！！」とは言いませんので、安心して最後まで読んでください。

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【どんな投資法なの？】

まず居住用のマンションが低く見積もって3300万円で売れるとします。

そのマンションがオーナーチェンジ、すなわち賃借人が住んでいてオーナーのみが変わると、買っても賃借人を追い出せないため、家を買いたいという人のニーズに応えられず、価格が下がり値段が2900から3000万円位で売られています。

『この不動産売買の歪みをつきます！！』

賃借人が住んでいるだけで普段よりも安いマンションを買い、賃料収入を得るだけ得て、『いざ賃借人が売りに出たら、3,300万円以上で売る』という手法です。

これは賃料収入だけでなく、買った時と売った時の差額が利益となるので、諸経費、税金を抜いても5年で約500万円の利益が僕は出ました。

【メリット】

・空室による損失が無い（むしろ出て行って欲しいくらい）

・年収400万円以上と自己資金が200万円あれば、物件価格3,000万円までなら始めることができる。

・リスクが極めて少ない（後記）

・物件選びが誰でもできる（マンションの事例一覧を見ればわかります）

・ローリスク、ミドルリターン（年間約80～100万円の利益）

【デメリット】

・賃貸中なので室内が見れない

僕は売主に賃貸募集中の写真を送ってもらったり、オーナーに無理を言って賃借人にリフォームにお金の掛かるキッチンと浴室のみ写真を送ってもらうなどしていました。賃貸募集中の写真を送れない位じゃ何かあるかもしれないのでパスですね。

・すぐに資金化できない

他の物件賃欲しい！という時に困ります。借人を退去させるのは居住権が強いため大変です。立ち退き屋や家賃をじわじわと上げて退去してもらう方が多いようです。（僕は良心の呵責で、気のゆくまで住んでもらいます。←投資家失格）

【この投資法のリスクについて】

不動産投資で一番のリスクは、賃借人が出て『空室になること』です。この手法はそれがありません。

火災は保険でカバーできるので、リスクがあるとすれば3つです。

1.地震

共用部の地震保険はあったとしても、最悪の場合は修繕費用として一時金が必要になることもあります。

（対応策）

・マンションが液状化の可能性が高いエリアでは無いか、確認をすること。

・ピロティ（1階が駐車場などで吹き抜け）のマンションは避けること。

2.相場の急激な下落で、賃借人が退去した後に売れない

（対応策）

不動産屋に言って事例をみたり、誰もが安いと言われる時期や物件を買えばオーケーです。

レインズという、不動産業者専門のサイトにて新築時からいくらで売買されたか、相場の一覧を見ることができます。

最悪相場が下落しても、回復するまで貸せばOKです。（塩漬けにはなりますが、それでも普通の不動産投資よりも圧倒的にリスクが低いです）

3.事件（自殺、殺人など）

（対応策）

損をしなくなるまで貸し続けるくらいしか思いつきませんが、それでも普通のアパート投資や株と比べるとリスクはかなり低いです。

（最近はこういった事件に対する保険商品も出ているようです。）

【この投資が向いている方】

「アパートは構造上の不具合が分からないし、空室のリスクからローン返済不可能になるのが怖い！」

「ワンルームは儲からないから嫌だ！」ワンルームが儲からない理由は（）

「年間100万円をほぼノーリスクで手にしたい！！」

という方にピッタリです。

【銀行について】

多くの方がローンを組むかと思いますが、私が購入をしたときは、世帯年収が1,000万円以上・自己資金（物件価格1割＋諸経費)で安い金利(1.5%)にて購入することができました。

繰り返しになりますが、単独の年収４００万円以上の方でも始めることができます。

【注意点】

この手法は、紹介しておいて何ですが正直「不動産が高騰している今ではあまり向きません。」向こう何年かで相場が下落した時に使えるので覚えておいてください。

ただ、バブル的に価格が崩壊した後に買うとリスクは事故位ですのでほぼゼロです。

できれば駅5分以内のファミリータイプの万人ウケするマンションではないと、価格の下落リスクが高まるので、物件選びも注意です。

【僕の収益内訳】

物件価格3,000万円、購入諸経費200万円、管理費修繕積立月3万円、固定資産税年間15万円、賃料145,000円、売却価格3,350万円、売却諸経費100万円、ローン返済（内元本返済50,000円、金利30,000円）。

①家賃収入

（1ヶ月の収支）

賃料収入145,000円-管積30,000円-固都税12,500円-ローン返済80,000円

=22,500円

5年間貸したので22,500円×12ヶ月×5年間=1,350,000円

②ローン元本の減り

50,000円×12ヶ月×5年=3,000,000円

③物件売買利益

（売却時）3,350,000円-（購入時）3,000,000円-（購入諸経費）-200万円-（売却諸経費）100万円=500,000円

①＋②＋③－税金が利益になるので

485万円-税金が利益ということになります！！！

（税金についての詳細は、敢えて記載しませんが、大勢に影響はありません。）

毎月手元に残るお金は少ないですが、みんながあまり計算しない元本分の返済が大きいですよね。

【まとめ】

年金制度が崩壊しようとしている今、これからは副収入の時代です！！

定年後の安定収入のために、不動産投資は最も損をする確率・再現性の高い投資法だと思います！！

ロバートキヨサキ氏の「金持ち父さん、貧乏父さん」でも、不動産投資は金の卵の一つとして挙げていました。

僕の不動産知識をみて、１人でも多くの方がよりハッピーになっていただだければ幸いです。

定期的に不動産知識を発信していきますので、今後とも宜しくお願いします！！