不動産ファンド「JｰREIT」について

世界同時株安が起こりましたが、株価と経済の関連を合理的には考えてはいけない。株価は実態経済の指数より敏感に反応し、簡単に言うと経済を牽引するようなある一定の人達が相場を動かし、値上がりの強欲さと値下がりの恐怖で揺れ動いている。米国の4月失業率は14.7%に急上昇したが、この集計には不明瞭さがあり、実際にはさらに10%上乗せする数値になっているとの声もある。

そんな中FRBなど多くの中央銀行が超低金利政策を採っており、機関投資家は運用資金を株式市場に向けざる負えない面がある。個人でも現在は株式市場に期待を寄せているのが、浮き彫りとなり、米国で3月以降、株式口座開設数は記録的な勢いとなっている。

私が思うのは、実際に経済活動が止まり、国内航空の利用率が、1/3になり、外食の売上は40%減。なのに株価は超低金利を要因とした上昇。実際に不動産業界には確かに買い手が減った感じはするが、今まで出ないような一等地の売りが出て支えられている感じがする。ショックらしいショックではない感じすらし、この感じなら、リーマンショックの方が不動産業界は痛かった感じです。こんな難しい相場の時は、私なら株式投資でなく、物がある不動産投資を行います。ただ金額が大きいので、不動産の小口化したJｰREITのような金融商品が良いような気がします。

不動産ファンド「JｰREIT」について3月19日には1日で2割近く値を下げた。ということは投資利回りは大幅に上がったということになる。リーマンショック時は東京都内に利回り10%超えの物件が何個も出てきたが、頭金は4割などと言われるような不動産融資への引き締めがありました。

近年は福岡市中央区薬院での一棟売りが利回り3%から4%とか言われ、とにかく土地が無いという現象に陥ってました。これを引っ張っていたのが、ホテル業界でリーマンショック時は外資系ファンドでした。不動産価格を形成する上でこの不動産投資向け融資が行われる環境なら不動産価格は上がり、逆なら下がるという事で不動産融資への引き締め状態で変化します。スルガ銀行の改ざん問題で引き締め始められていたので、少しはもう天井だというサインが出ていた事になります。

今の状態を投資マインドが冷え込んでいないと仮定するなら、今から形成される不動産ファンドには人気が集まり過ぎて、買えないのでは？とも実は思います。

私が不動産ファンドのファンドマネージャーであったら、レジデンスは安定しているが、安くなったオフィス系や商業施設、ホテルなどの非レジで一等地でスケールがとにかく大きい不動産で都心に投資を集中させる事を考えます。まず、大きすぎて購入できる客が限られているので、価格が落ちやすいから非レジに投資したいと考えると思います。

住宅を表すのが「レジデンス系」になりますが、価格も落ちにくい。一等地にはあまりない。価格の反転が起こりにくいのかなという見方をして、安定資産としては有望だと思いますが、短期的視点では大きく利益を上げられないかなと思います。

今回のショックは金融を引き締めようとしたり、金利も上昇させようかとした時に起こった感じがします。そして再度、金融緩和、超低金利になっています。

私は多少リスクで価格変動幅が激しくても、今、一等地にある非レジの不動産を買えるなら、本当に良い投資になるような気がします。