首都圏タワーマンションについて

まず、タワーマンションについてですが、不動産会社の視点からすると、バブル期に地上げ屋が存在したように都市計画法によって、不動産はある一定規模を超えると大きくなれば、なるほど価値が上がります。容積率も建蔽率も大きくなり、より大きな建物が建てられるからです。簡単に言えば、あなたがマンションを買ったとして友人を自宅に招待した時、このマンションに住んでると見せるなら、大きければ、大きいほどかっこいいですよね。付加価値というのはそんなものも一例に挙げられます。

現在のマンションストック総数は全国で約650万戸にもなり、日本人にとってごくありふれた住宅になったのですが、タワーマンションと言われる超高層マンションについて書いていきます。2004年以降2018年までの15年間で首都圏1都3県で599棟、18万5803戸が開発され、超高層に限らないマンション開発数は80万1686戸であり、1/4が超高層マンションいわゆるタワーマンションです。この人気が高いタワーマンションは昨年10月に首都圏を襲った台風19号で水害に弱い事が露呈しました。築年数が15年を超えたあたりから目立ち始めた問題が雨漏りです。鉄筋コンクリート造の雨漏りはとても厄介です。なかなか直せません。築年数が浅く、この状態になった場合、訴訟に発展する事も良く耳にします。15年後にそれが来てしまった場合は消費者を保護する法律などありません。要はタワーマンションがあるが故に費用が掛かる大規模修繕工事をなかなか実施出来ないからこういう状態になるわけです。超高層マンションでなければ、足場を組みコーキング剤などを充填出来るのが、超高層になると足場でなく、屋上からゴンドラを吊り下げないといけません。これの費用が莫大な為、大規模修繕工事の回数が減ってしまい、ここに問題点があります。

タワーマンションならではの付加価値として大地震などの停電に備えた非常用発電装置などがあります。これは車で例えるなら、維持費用が高い高級外車のようなものです。おそらく、投資家の人達は東京五輪を目前にタワーマンションは売却されたと思います。そして、大阪万博の為に大阪のタワーマンションを購入したのではと私は思っています。「本来不動産が価値を有するのは土地であって豪華な建物ではないのではない」ことが分かっている投資家の人達だからこそ、そういう動きになっているのではないかなと思っています。

ここから言える事、私が思う事は、タワーマンションは災害には強くなく、維持費が掛かることが露呈した上、コモディティと化し、希少性が減り、需要が減ったという事が仮にあった場合、タワーマンションだけのストック総数が多い為、需要と供給のバランスが崩れやすいので、資産性が実は高くないことが分かると思います。今は需要と供給のバランスが崩れていないのは、短期売買の対象である投資家達が資金を投入していることからではないかと思います。

まとめますと、新しいライフスタイルとしてタワーマンションならではの付加価値があったわけですが、私は住宅については今後、事務所兼住宅でテレワークになって行くと思います。ですから資産価値が極端に下がるかというとそうでもなく、オフィスビルの方が下がると個人的には思います。私が考えるオフィスビルの在り方を今流行りのサブスクで良いなと思っていた方法を次回はnote に記載させて頂きたいと思います。