大型モール事業用不動産

大型モール事業用不動産の方法ですが、一般的には建貸しです。
事業用の場合、テナントとの賃貸条件（建設協力金等）により運営者の投資額が変わり、投資額が抑えられる事があります。
賃貸マンションに比べ、長期に渡り安定収入が見込め、駐車場や住宅よりも大きな収入が見込めます。
相続税などの軽減や一部分を事業用分譲地とすることで事業用資産の買い換え特例を受けることが可能です。

このモールの形態であっても最近は建物を孤立させて建てていき、一つの館の中にテナントを乱立させる事へ許可が降りにくくなっているようです。大店舗法の関係だと思います。一つの館にテナントが乱立する形式と書きましたが、これについてはGMS〔総合スーパー〕を指しております。GMSはバブル期に続々と建っていき、ダイエーを筆頭に安売り合戦をしていました。しかし、大規模小売店舗立地法により出店が抑制されて、競争が無くなったため、規模だけ拡大した為、価格硬直性が生まれ、安売り合戦をしなくなりました。

大規模小売店舗立地法（大店立地法）は、大規模小売店舗を新設するとき、又は、開店後に施設の配置や運営方法を変更するとき、それによっておこる交通や騒音等の影響を緩和し、周辺の生活環境との調和を図ることを目的に、大規模小売店舗の設置者（建物の所有者）に一定の配慮を求めていく手続きを定めた法律です。

この分野はまだ研究すれば、良い方法はあると思うのです。集客力があるモールでは貸主がかなり強く、借主であるテナントを何度も何度も入れ替えを行う事でモール全体の集客力を高めようという事もあり、そこら辺がデベロッパーのノウハウだと思います。集客力が低いモールであると残って貰う為に必死に食い止める事もあり、大変難しいところで今研究中です。

例えば、借地と分譲地を組み合わせる場合一つだけ言える事は区分所有にしない事です。出来れば公道沿いの表側を分譲地で奥を借地というのが良いと思います。熊本のサンロードシティというモールがあり、モール内に賃貸マンションがありますが、そういう形態も大変面白いと思います。

少しまとめると、価格硬直性が生まれた総合スーパーよりも安さ重視のディスカウント店という形態が産まれました。総合スーパーがディスカウント事業に手を出すとスーパー全体のブランド力も落ち、あまり良くありません。その隙間のような感じで、ディスカウント店にしかり、ユニクロのようなディスカウントアパレル店も大きく成長しました。

この総合スーパーの歴史を見ると今、ドラッグストアが安売り合戦をしています。ダイエーも元々はドラッグストアで安売り店だったわけです。ではなぜ、モール〔GMS〕は安売り合戦しなくなったかというと買収やらで業界の再編が進み、本部が巨大化して安売り出来なくなったわけです。ドラッグストア業界も再編がこれから進もうとしており、組織が巨大化した場合同じような事が考えられると思います。

実は大型モール開発のチャンスが私にはあります。色々と研究すれば、必ず活路はあると信じています。弊社がモール内で飲食店をしていた関係上ですが、モール内の飲食店は夜間の営業が出来るわけではなく、昼間のランチタイムが勝負になり、一元の客が多くて、あまり味というか見せ方とかが大事な気がします。ロードサイド店舗ではそういうわけにはいきません。そのお店に行こうと目的を持って来られるのとモールに来たからついでにとモールが目的であることの違いです。私は飲食店も現場でやってましたし、テナントでずっといるわけですから、テナント側の気持ちもわかります。それが一番営業していく上での強みだと思います。また色々と研究してみようと思います。