今後の実需不動産価格〔新築マンション価格〕についての予想

コロナの影響で新築マンションの価格は下がるだろうという予想ができると思いますが、果たしてそうなのでしょうか？私の見解を書かせて頂きます。コロナの影響が出る前の不動産価格は堅調ではありましたが、昨年は京都市内の価格が少し下がっていると噂されてました。京都は大学が多く、学生でありながら、古都であり、観光資源が多くあり、特色のある街です。学生が多いという点では福岡市内も同じであり、特色がまた違っていて、アジアに一番近く、アジアの玄関口という特色があります。福岡の博多駅前は価格の上昇が止まることなく、正直驚いていましたが、そろそろ天井という感が出ていました。この二つの街の違いは関西の中心が大阪市内であることから、京都市は政令指定都市でありながらも地方の中心地都市ではないので、人口流入が大阪の方が大きく、福岡市は九州の中心都市で人口流入が多いわけです。これは土地価格をマクロの視点でみると福岡市内中心地（天神・博多駅）の価格が上昇し、離れるにつれて、末広がりに広がっていく値段が上がっていくイメージです。福岡の土地価格は私が住んできた20年前と比べるとホテル業界が牽引して大きく跳ね上がりました。天神を歩いて、パッとみた感想は昼間の人口が3割は増えたなという感じがしてました。

前おきが長くなりましたが、なぜこの話からかというと東京都心はもっと流入が大きく、東京都の中心地のマンション価格だけは下がらないと思うほどで、この価格上昇の要因は7年前日銀が異次元金融緩和を始めたことが要因でマネタリーベースが増加したことで少しインフレになったという感覚です。その影響というか恩恵を受けた不動産マーケットでバブルの助長が起こり始め、都心部から価格が上がり始めました。日本という国の人口は減少しているのに都心部の人口は増えるという現実があるのだから、いずれ都心であっても価格は下がることは予見できます。

では価格が下がる時の現象を書きます。上がりすぎた都心部の価格から下がり始めます。マンションは一部を除いて超一等地ではなく、本来そのような場所にはオフィスビルやホテルが建っているわけですから、価格が下がるという打撃を少し受けにくい（時間が掛かる）訳です。また新築マンションというのは相場というより、立地とグレードが高ければ、相場を度返しした価格で売れます。ですから売り方として何かの物語が始まるような下記写真のようなストーリー仕立ての広告などもあるわけです。

私は色々とマンションの広告については研究しています。下記のように色々な売り方を見て勉強しています。売り方がよいと相場関係ない価格で売れます。ユダヤの商法という本には「女性をターゲットにする商売は儲かる」と書いてありました。マンション業界はその動向が顕著に表れている面白い売り方です。私なども売ろうと思えば、周辺を歩いて回り、近所に何があるのかを事細かに調査します。

上記写真は全部福岡のマンションの広告なのですが、福岡市内の人口のピークは東京の予想人口のピークと同じで5年後だと思います。少子化の影響で世帯数のピーク福岡市と東京は１０年後だと思われていました。ですからマンション価格がコロナの影響が関係なくとも、福岡と東京ともに今年から下がり始めるだろうと思われていました。その予想が、コロナの影響でどれくらい落ちるかというところに私は関心があります。私は想定外という言葉があまり好きではありません。それだけ調べて行動すべきだと思うからです。私の予想には反して、不動産業界としてはまだ不況感がありません。

なぜかというと、消費者であるサラリーマンの所得が落ちていないからです。今回のコロナの影響で人を雇用してる場合でなく、所得も下がり始めると雇用がなくなったりするのが問題視されだすと不況になり、建築代金も下がる。購入客もいなくなるということで新築マンション価格は下がっていくと思います。

まとめると日本の人口どころか世界中の人口は増え続けるということは絶対に有り得ないのだから、不動産価格にはピークがあるということです。コロナの影響で去年が結果、天井価格となったと思います。

今の状況でどういうところを購入すればいいかというを投資家目線で言わせてもらえれるなら、どんなに安くても中心地から離れている場所でなく、本当に中心地という土地がいいです。中々売りに出ない立地の土地が魅力的です。今、価格下落の打撃を受けているそういう土地を安くで買うというのが、一番儲かります。

株でもなんでも投資のプロと言われる人達のスタンスは基本的に逆張りであるはずだからです。