第111話「一年前の初心者の自分への手紙～築古戸建探し⇒買付まで～」2020.3.8

こんばんわ！ジョイです！

今日もよろしくおねがいします！

今日は「一年前の初心者の自分への手紙」と題して、

築古戸建の物件探しから買付までの流れをまとめてみます！

物件探し&買付までのコツ

①　インターネットで物件探す

②　不動産屋からの情報を得る

③　外観、立地などの確認

④　壁、木などを除くと駐車場は何台確保できるか？

⑤　賃貸需要を調べる

⑥　不動産屋に電話確認

⑦　内覧

⑧　指値可能性を確認

⑨　買付証明書にお手紙つけて、不動産屋へ

⑩　押し戻されたら…基本その条件を飲む。

①　インターネットで物件探す

自分は普通に載ってるアットホームの戸建を３００万円以下の物件をひたすらプリントアウトして、googleマップに入れて、順番を入れ替えて…

あと、googleマップに物件をラベル登録すると後から振り返れます！(先輩大家さんからの教え)

ちょうど２０１９年３月～４月にかけて、マイカーを走らせ、ひたすら物件巡り…

今だったらこうするのにな～という視点を加えて、特にこれから物件を探す方向けにまとめてみます！

実際、結構高めの物件をいきなり買って…その後苦労したというお話も聞いています。

一軒目っていうのはだいたいうまくいかない、というのがセオリーですが、

できればそうなりたくないですよね…

うまくいかなくても、その分苦労をして成長するので、

今思うのは、とにかく行動することですね。

だって買い付け入れて買うのは自分。

現金買いならその今まで貯めてきた汗と涙の結晶をつぎ込むわけですから、

頑張り続ければいずれ借り主さんは見つかります。（家賃下げたりできれば…）

改めて自分の一軒目のプリントアウトしたものを見返してみると…

不動産屋さんからの情報では賃料３．５～４万円って書いてる。。。

でも、実際は４．５万円。

基本業者さんは客付けしやすいように安めに設定しがち。

まあ、リスクヘッジを考えると、今となってはその想定で動いていたので、利回りがかなり高くなりました。

表面利回り　５４万円/１２０万円＝４５％

実質利回り　５４/１６０万円＝３４％

リフォーム、雨漏り修繕、不動産移転登記などなど

プラス４０万円かかりました。

その辺りも考慮しての購入金額の設定。

見にくいですが、右上に５９という数字が残っています。

おそらく５９軒目（100軒中の）の物件です。（内覧はせずに外だけ見た数ですが…）

今だったら、この駐車場無しは…もしかしたら見送っていたかも。

最初だったから買っちゃった感はありますが…

その分、駐車場探しに奔走し、最近その物件も貸し出すことができました！

結果オーライです！(笑)

②　不動産屋からの情報を得る！

聞き出すこと一覧

１．住所

２．売却理由

３．売れ残り期間

４．相続物件？

５．過去の買い付け回数、金額

６．何か売れ残っている問題はある？

７．水廻りは使える？

８。何年前まで人が住んでいたか。

当時は電話で１００軒全て住所を聞いてメモしてましたから…

（今はネットに出ているものが多い）

意外と大事なのは、人が何年前まで住んでいたか。

今だとここを重要視するかも。

例えば１、２年前まで住んでいたら、最悪そのまま住めるはず。

５年以上となると…けっこう手を入れなければならない。

考えてみればわかりますが、住んでいて不備があったら手直ししますよね？

ですから、戸建の場合は人が住んでいない期間はすごく重要！

水廻りも重要！

リフォームにお金と時間がかかる！

③　外観、立地などの確認

立地面

近くにアパート建っているか。

新築戸建てが建っているか（戸建ての需要有り）

子どもは居そうか（基本は戸建はファミリー、長期入居狙い）

コンビニ、スーパーあるか。

月極駐車場代金はいくらか。

公民館、交番、学校などの公共施設あるか。

外観面

天板（屋根の裏の板が傷んでいるか⇒傷んでいれば補修必要、雨漏り可能性あり）

雨どいが新しいか。これも古ければ雨漏りする可能性あり。

壁にクラック（亀裂が入っていないか）

電気メーターあるか。（点検日あるはず）

ガス施設が付いているか。新しいか（大体年式が書いてある）

④　壁、木などを除くと駐車場は何台確保できるか？

初心者の段階では分からないかもしれないので、写真を撮っておいて、経験者に聞いてみる。

業者に聞いてみる。

意外と壁を壊すのは出来る！（コンクリの壁なら）

⑤　賃貸需要を調べる　⑥　不動産屋に電話確認

本気で買い付け入れるなら、不動産賃貸業者に連絡するか訪問して、賃貸需要を聞き出す。家賃帯がいくらぐらいか、いくらなら客付けできるか。

複数社電話するとさらに確実。

ただ、あまりひつこく何回も電話するのはNG

今後もお付き合いしていくパートナーになる可能性あり！

⑦　内覧　⑧　指値可能性を確認　

ここも、本気で買う物件のみ内覧をオススメします。

ただ単に中を見たいから…それだけだと、最初は相手してくれるけど、

継続的にそのエリアで不動産賃貸業をやっていこうと思っているなら（まだその時点では分からないでしょうから）

基本本気で買う時のみ！に自分は決めています。

その代わり、人様の物件にはどんどん行かせてもらって、買った値段をインプットしています。

数が多くなればなるほど、自分の買い付け価格が適正なのか、分かってくる（かも）

内覧の際に、聞くことをまとめておくといいです。

電話で聞いていたことも含めて、最新情報を。

重なりますが、改めて、自分の頭の中を整理しつつ、

担当者さんに本気で買うことのアピールにもなると思います。

聞き出すこと一覧

売却理由・売れ残り期間・相続？・過去の買い付け回数、金額

何か物件に問題はある？

電気・ガス・水道は使える？

何年前まで人が住んでいたか

こういったことを短く聞く。

２０分以内ぐらいで内覧は終わらせる。

集合時間の３０分前に行って、先に外観を見ておいて、写真を撮っておく。

中も写真を撮っておく。

⑨　買付証明書にお手紙つけて、不動産屋へ

自分は基本的に内覧したら、高確率で買付証明書を入れます。

立地、外観、賃貸需要を考えて、「これならいける！」という物件だけを買うようにします

（もちろん初心者の場合は、メンターや経験者がいたら最高）

だから、やっぱりワナビーの段階で、情報を集めたり、メンター見つけたりすることって必要だなと思います。

自分は始めた瞬間からいたからラッキーでしたが、再現性が無いので、

普通なら、まず経験者の目がほしいですね。

この買付証明書は時間が無い中バタバタ書いたので、こんな感じでした💦

他の物件はお手紙付けたけど、玉砕したものと複数ありました。

それでも売値220万円⇒指値100万円買付入れました。

⑩　押し戻されたら…基本その条件を飲む。

厳しいと思いますよ…

と言われましたが、

後日電話があり、

120～130万円なら…

と言われ、ほぼ即答で

はい！120万円で！

と答えました。

当時は家賃4万円×12＝48万円

表面利回りで40％なので、十分だ

という計算が頭の中で働いて

決断しました。

ということで、買付が通りました💦

手紙が効果あるかないか…分かりません。

そのときの売り主さんの気持ちや、不動産屋さんがどこまで売り主さんに伝えられるか…

買付通った理由は…

１、一年以上売れ残り

２、相続

３、不動産屋さんも案内が多くて、早く売りたかった

４、そもそもの値付けが高く、買い手が見つかりにくい状況だった。

５、エリア的に人気薄く、戸建貸家がほぼ皆無…ライバル少なかった。

今振り返るとそんな感じですね。

実際、当時のジョイはほぼ何も分かってなくて、書籍や師匠からのアドバイスのみ。

運が良かったのは、間違いないです💦

　
もうすぐ春ですかね…お昼は暖かい日が続きますが、朝は冷え込みますね…ご自愛くださいませ。

皆様にとって素敵な一日が訪れることを祈りまして、

このあたりで失礼したいと思います。

それでは皆様、ごきげんよう。