第130話　「新築アパートを建てるためにすべき最初のステップ～初心者編～」2020.3.27

いつもありがとうございます！ジョイです！

今日もよろしくおねがいします！



新築アパート建てたい、建てたい！！


と言い続けて早２ヶ月。


いっこうに先に進めず…


昨日お伝えしたように、満室になったけど、


トラブル続き…


そんなにうまく、思い通りにはいきませんねぇ…


でも、うまくいかないからこその成長があります！


さて、今日は新築アパート建築に向けて動き出してすぐにぶち当たった壁について、みなさんにシェアしたいなと思っております！

新築アパート建築までの最初に踏むべきステップ

step①　情報を集める＋利回り計算

step②　工務店に相談する

step③　図面や見積書を持って、融資が下りるか銀行などの金融機関に相談

step④　融資特約で土地の買付

step⑤　決済⇒建築…


ここから詳しくお話ししていきます！
(これも後から振り返って自分が確認できるように…公開メモ的に使わせていただいております✨)

step①　情報を集める＋利回り計算

まずはネットで土地を探す。

自分が探している地域であれば、坪8万円くらい。

JRの大きめの駅から徒歩8分程度。

そこそこの家賃が取れそう。

1LDKで60000円想定。

アッ◯ホームで駅から遠くて築３年で家賃57000円、共益費3000円

出てるということは、埋まってない家賃なので、

これよりもやや低めだと埋まるのかな…と考えます。


その土地の賃貸需要、賃料をしっかり見極めること。

工務店が考えるプランがはまるような、土地の形を探すということも大事になります。

間口がどれくらいか(駐車場の向きと広さ)ということ、

建物の向き、広さみたいなものを建築士さんに計算してもらって、

土地に建物のプランがはまるかの確認が必要になります。


ですから、土地の図面を手に入れておいて、

建築士の方に正確な情報を提供した方が、

土地に建物がはまるのか、

またセットバックが必要か、

境界線までの隙間が確保できるか、


などの専門家目線が我々素人には無いので、

相談しながら話を進めなければなりませんね…

ここまでの手順でも、想像よりも結構大変だなぁって感じましたー


また、利回りの計算も非常に大切になります。

例えば、

土地350万円、建物1900万円、合計2250万円の木造アパートを建てるとします。

1LDK家賃5.5万円×2＋6.0万円×1＝17万円

17×12＝年間家賃収入204万円

204万円÷2250万円＝9.0％


キャッシュフローと返済比率


採算が合いそうなら、やった方が良い！


家賃6万円が相場なら家賃5.5万円に下げても回るかを計算してみるといい！

家賃下げたら採算合わなくなることも考慮すべき！

入居者決まらなくて、家賃下げる精神的ストレスが減るし、余裕ある方が経営も安定する！

新築プレミア厶＝家賃高い

しかし、年数経過と共に家賃の下落も考慮にいれるべき

売却を考えると、立地がすごく大事！

というアドバイスを師匠からいただきました！

まだ計算が完全にできていないので、これからしっかり計算して、考えていきます！

また、法人の方もアパートを建築することを検討しており、

ある先輩大家さんに相談しました！

うまくスケジュールが合えば、近々ご相談に行けるかもしれません！

step②　工務店に相談する

この工務店については、どなたかの紹介で行くのがベストです。

周りの先輩大家さんの中には飛び込み営業の方もおられたので、絶対では無いです。

自分としてはまずはその紹介された工務店さんに行こうと思っています。

そして、様子を見ながら他の工務店さんにも当たってみたいなと思っています。

基本的には建築する場所に近いところ、

居住地に近いところ、

法人なら本店に近いところ、

この辺りを中心に当たっていきます！

step③　図面や見積書を持って、融資が下りるか銀行などの金融機関に相談

こちらの銀行については、紹介の方が圧倒的に良いようです。

工務店はけっこうたくさんありますし、選択肢は多いかと思いますが、

銀行については、数が限られていますし、

今後もどれくらいの規模で拡大していくか、にも依りますが、

最初の入りは大事です。

長くお付き合いする可能性もありますし、

信用、人間性、が大切になりますので

最初の段階から審査が始まっているというつもりで

相談にいきます！


気合いが入りすぎても良くないのでしょうが、

できる準備はしていきたいですね！！

step④　融資特約で土地の買付

そして、step①～③まで進んだら、買付へ。

融資が通ったら買います！

という融資特約を付けた買付。

現金に比べると通りにくいでしょうが、競合が無ければ大丈夫でしょう。

step⑤　決済⇒建築

並行してやらなければならないことがたくさんあるんだな…

ということが先輩大家から話を聞いて、よく分かりました…

最後のstep④⑤については、まだこれからです…

ざっくりしてますので、その段階に入ったときにまた記録していきます！

今、経済活動がストップしていたり、買い占めが起こっていたり…

日本全国が不安に包まれています。

私自身も、新築をこれからやっても部材は届くのか？

入居者さんは入ってもらるのか？

この先の経済活動が正常化するのか…

このような不安が頭をよぎります。

これはどの大家さんも同じでしょうし、

どのような経営者さんも同じだと思います。

この局面に対して、みんなで協力してどう乗りきるのか…

我々にできることは、目の前の入居者さんとの関係を良好に保つこと！

不動産や物件取得の知識をつけること、融資の準備をすること、

自分のビジョンを改めて構築すること、

そういった貴重な時間として、大事にしていきたいです。

まずは、前を向いて！

人生の帆を進めましょう！

買い占めするんじゃなくて、分け与えられるような、精神的に余裕のある人になりたい！

ここまで読んでいただいた皆様、ありがとうございました。


大混乱の日々が続きますが、まずはお身体を一番に、ご自愛くださいませ。

皆様にとって素敵な一日が訪れることを祈りまして、

このあたりで失礼したいと思います。

それでは皆様、ごきげんよう。