マンション管理見直し本舗　ニュースレター＜8月号＞

このニュースレターでは、マンション管理組合の理事など役員の方々、あるいは一般の区分所有者様を対象に、管理コストの適正化や管理組合の健全な運営に役立つ情報をお届けしています。

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┃０┃　はじめに　　　　　　　　　┃
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マンション管理見直し本舗代表の村上智史です。

先日、都内の某ワンルームマンション（築８年目・４７戸）にて臨時総会を開催し、管理会社のリプレイスの議案が承認されました。

現管理会社の管理委託費が割高な水準にあり、２割程度の削減余地があると考えたたため、更新後の管理委託費について減額の要望書を提出しました。

しかしながら、管理会社からは口頭ベースで「減額には応じられない」とのゼロ回答でした。

そのため、やむなくリプレイス（管理会社の変更）を視野に入れ、同業他社２社から相見積もりを取得しました。

さらに、リプレイス候補として挙がった会社からは、日常では管理人不在の物件特性を踏まえ、月１回の共用部全体の目視確認や、年１回建築設備点検を実施のうえ書面で詳細を報告する、という追加仕様の提案もしてもらいました。

その追加仕様も含め、現状比で２５％も管理委託費が下がることになりました。

そのため、将来修繕積立金の増額改定を強いられる可能性の高い区分所有者にとっては大きなベネフィットがあると考え、リプレイスの議案を総会に上程することになりました。

ところで、このマンションは理事会が設置されておらず、「管理者」方式を採用しています。
その管理者を務めているのが、マンション管理士の私です。

ただ、私は区分所有者ではないので「第三者管理」というわけです。

つまり、リプレイス検討のための準備は見積もりの取得から総会議案書の作成まですべて私自身の手で行なったわけです。

加えて、今回は現管理会社の協力が得られなかったため、総会の委任状等の提出の督促も管理者である私がやりました。

最も大変だったのが、一度も会ったことのない区分所有者に電話して書面の提出を要請することでした。

と言うのも、総会開催１０日前の時点で４７名中１９名の提出にとどまっており、開催要件である「全組合員の半数以上」を満たしていなかったからです。

そのため、先日の連休中に３０名近い未提出者に電話かけまくりです・・・（汗）

もともと九州のデベロッパーが販売したマンションのため首都圏に在住するオーナーは全体の２割程度に過ぎず、残りは九州や関西、東海エリアに散在しています。

そのため、電話で繋がった際の第一声は、
「東京の〇〇というマンションの管理者を務めているマンション管理士の村上と申します。先日お送りした総会の議案書はお手元に届いておりますか？」です。

質問に対する返答は、概ね以下の３種類に分類できます。
（１）届いているが、議案書は読んでいない。　 → 未提出者全体の約５割
（２）議案書は読んだが、委任状等は出していない。→ 未提出者全体の約４割
（３）送付先に住んでいないため、総会の開催予定自体知らなかった。→ 未提出者全体の約１割

ただ、今回の議案が
・管理会社を変更する重要な議案であること
・管理委託費が２５％下がるので、剰余金が増えるというベネフィットがあること
をかいつまんで説明したところ、委任状（もしくは議決権行使書）を提出すると約束してくれる方がほとんどでした。

中には、個人アドレスを教えてもらったうえで議案書をメールで送付し、委任状等もメール添付で返信してもらった方もいました。

その結果、最終的に３８戸分回収することができ、回収率は８０％を超えました。
しかも議決権行使書は全員賛成だったので、「棄権」を除くと全会一致でした。

このマンションの所有者特性や在住地域を考えると、議案書の送付をメール添付も選択できるようにするとか、総会の参加方法としてリモートでも可能にするなどの工夫が必要ではないかと思いました。

今回決まった新たな管理会社と相談し、管理規約の改正も視野にいれて今後の運営方法を見直したいと考えています。

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┃ 1 ┃　「オンラインセミナー」開催のお知らせ　┃
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新型コロナウィルス感染拡大防止のため、当面の間は集会形式のセミナーを自粛することとし、「オンラインセミナー」として開催いたします。

オンラインのため、ネット接続環境があれば首都圏以外にお住いの方も気軽に受講ができます。

セミナーのテーマは、「マンション管理委託費の適正化」です。＼(＾▽＾)／
　
先着10名様のお申し込みを受け付けております。
どうぞお早目にご応募ください。

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　 ▼　日時　▼
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　令和　2年 9月 19 日（土）
　　13:30 〜15:00
　
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　 ▼　参加料金　▼
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【本ニュースレターの読者様・優待価格】　
　1,000円（税込）

※初めてセミナーに参加される方、あるいは個別にご相談頂ける方は「無料」でご招待します！(＾▽＾)

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　 ▼　テーマと内容　▼
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1．講　演

「管理コストを３割削減するための見直し術」

これまで弊社のコンサルティングによってコスト削減を実現した事例を紹介しながら、特に注目すべき費用項目と仕様について効果的な見直しポイントを解説します。

【内　容】

■　ポイント１：管理人の勤務体制と業務内容

最も多く見られるのが、管理員の勤務時間が過剰なケースです。また、その業務範囲も物件の特性によって違いが見られます。

■　ポイント２：設備保守点検の契約形態と実施頻度

エレベーター、消防、機械式駐車場など、各種共用設備の点検費は管理組合側に相場観がないため、メスが入りにくいテーマです。

■　ポイント３：遠隔監視＆緊急対応費用（ホームセキュリティを含む）

設備保守点検と同様に相場観が掴みづらい項目のために割高な金額になりがちです。

■　ポイント４：事務管理費など管理会社の経費

管理会社によって提示金額が異なりますが、物件の規模に応じたで適正な市場価格がわかります。

＜講　師＞
（株）マンション管理見直し本舗　代表取締役　　村上智史　

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　 ▼　　詳細はコチラ　！　▼
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下記の弊社サイト内のページ（下記リンク）でご確認ください。

http://yonaoshi-honpo.co.jp/news/703.html

※「セミナー参加希望」と明記のうえ、お名前・電話番号・「マンション名」を添えて
このメールに返信して頂いても結構です！

※ 参加までの流れや、オンライン会議の利用に慣れていない方向けの説明もサイト内でご案内しています。

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┃ 2　弊社代表のブログ　 ダイジェスト　　┃
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私のブログで最も読まれた記事＜月間ベスト５＞をご紹介します。

第1位 マンション一括受電業者が相次いで淘汰されている理由とは？

http://yonaoshi-honpo.hatenablog.com/entry/2018/05/07/153308

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第2位　共用施設の違いで「損するマンション」か「得するマンション」かが分かる！

http://yonaoshi-honpo.hatenablog.com/entry/2018/01/24/115750

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第3位　 「避雷針があるから大丈夫」は甘い！マンションでも落雷対策が必要なワケ

http://yonaoshi-honpo.hatenablog.com/entry/2017/06/13/085951

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第4位 マンション共用部の照明をＬＥＤ化する際に注意したい２つのポイント

http://yonaoshi-honpo.hatenablog.com/entry/2019/07/31/162924

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第5位 【理事長のギモン】共用部に私物を置くのはどこまで許されるの？

http://yonaoshi-honpo.hatenablog.com/entry/2017/08/25/163848

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┃ 3　マンションライフをかしこくいろどる　ilodolist　　┃
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＜＜新記事のご紹介＞＞

●「第三者管理」のワンルームマンションで管理会社をリプレイス！
http://ilodolist.me/replace2008/
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●築16年目のマンションが、管理適正化診断で最低評価になったワケ
http://ilodolist.me/tekiseika2007/
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●三菱地所コミュニティが開発した「自主管理支援アプリ」はマンション管理組合に受け入れられるか？
http://ilodolist.me/mansion-apli2007/
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●【理事長のギモン】マンション保険で「漏水」は補償されるのに「雨漏り」はダメなの？
http://ilodolist.me/insurance2007/
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