融資と返済の仕組み

融資と返済の仕組みにはいろいろな種類があります。
・リコースローンとノンリコースローン
・元金均等払いと元利均等払い
・固定金利と変動金利
・住宅ローン、アパートローン、プロパーローン

それぞれがどういうものかは、調べれば簡単にわかるのですが、ここでは最後の
・住宅ローン、アパートローン、プロパーローン
について補足説明しておきたいと思います。

住宅ローンはどなたもご存知だと思います。
ご自身が住むための住宅を購入するための融資ですね。
アパートローンとプロパーローンが我々が狙う収益物件を購入するための融資になります。

普通のサラリーマンが収益物件を購入するための融資は、通常アパートローンになります。
この融資条件は、基本的に次の２点で決まってきます。
・年収や職業・肩書、資産額を中心とした人物評価
・収益性や積算評価を中心とした物件評価

前者はいわゆる個人属性ってやつです。
「高属性だと融資が出やすい」などという表現を聞いたことがあるかもしれません。

物件購入の際に合同会社を設立してその法人で物件購入をする際も、その代表者の個人保証を前提に融資をするのがアパートローンです。
購入物件も当然担保に取るわけですけど、万が一の際には代表者個人の収入や資産を当てにして融資をします。
だから代表者の個人属性が重要なんですね。

一方、プロパーローンというのは事業性の融資です。
物件を購入する法人の事業の状況で融資条件が決まります。
必ずしも代表者の個人保証を当てにしていません。
法人の収益が毎期黒字で純資産が潤沢にあれば、良い融資条件で融資が受けられます。

サラリーマンにとって、プロパーローンを受けられるようになるには、それなりのステップが必要だと言われています。
法人の事業の状況だけで融資を受けるわけですから、それはそうですよね。
でも逆に言うと、個人属性に依存しているアパートローンでは、規模の拡大に限界もあります。
あと、サラリーマンを辞めてしまうと、基本的にアパートローンは借りにくくなります。

実際には、金融機関でそれぞれの内容は千差万別です。
同じアパートローンでも、人物評価依存が強いところと物件評価依存が強いところがあるし、プロパーローンが出やすい金融機関が多い地域があったりします。
そして時間軸でも融資姿勢は大きく変わります。
「最近融資がきびしくなって、、」はここ数年の口癖だったりしますよね！

そう、融資はなかなか一筋縄ではいかないテーマなんです。