【海外不動産投資】 米国に物件を持つリモート大家の仕事

リモート大家をやっていると言うとどんなイメージを持つでしょうか？何か特別で難しいことをやっているように見えるでしょうか？正解は、「大したことはやっていない」です。問題が起きない限り仕事はありません。毎月の収支報告を受けて記録する（私は税務申告の時期にまとめてやっています）だけで終わる月の方が実際は多いです。

問題の種類

ハワイで購入したコンドミニアムは築年数がかなり過ぎているので時々問題が起きますが、約10年の間に経験したのはこんな感じです。

• 冷蔵庫の買い替え（1回）

• エアコンの買い替え・設置作業あり（3回ぐらい）

• 洗面室の鏡付の棚の交換（1回）

• ディスポーザーの交換（2回）

• カーテンの交換（2回）

• 床の張替え（1回）

• 家具の買い替え（1回）

• キッチンレンジの交換（1回）

他にはバスタブの排水の具合が悪いみたいな細かいことも起きますが、リモート大家としてはメールの返信ぐらいが仕事なので作業としての負担はほとんどないと言えます。また、ハワイのコンドミニアムは築50年近くになりますが、メンフィスの一戸建ては完全リフォームで構造物以外は新築と同じ状態です。また、メンフィスには大家が提供している家具が一切ありません。そういう意味でも起きる問題が少ないと予想しています。

問題への対応

問題が起きるとテナントさんから管理会社に連絡が行きます。ハワイでは、物件購入のエージェントさんがそのまま管理もやってくれることになりました。管理会社は状況を確認してくれてメールで報告を送ってくれます。その時にどういう対応が必要になるかを教えてくれます。すぐに対応が必要な場合は、事後報告ということもあります。床の張替えみたいなコストが高いものは全部お任せというわけには行かず、マテリアルの検討、費用と工事期間は大家として承認する必要があるので、内容を理解するために少し勉強することになります。

ただ大掛かりなことはほとんどなく、管理会社が作業をやってくれます。整理ダンスなど3点ほどの家具を交換する際は、自分で見つけてオンラインで購入したものを管理会社につないで納品を受けましたが、それも本来なら管理会社に作業をお願いすることが可能です。私の場合は、検索で調べてどれくらい費用がかかるかを理解しようとしました。また、問題の解決がひとつとは限らないので、問題の理解と解決方法の検討も行いましたが、ほとんどの作業を管理会社に任せる大家さんの方が多いのではないかと思います。

リモート大家の仕事は複雑ではない

ここまで読んでいただくと分かると思うのですが、まとめるとリモート大家に起きる問題というのは、私たちが自分の家に住んでいて起きることと同じということです。大家として費用を負担してテナントのために問題を解決するというのが違いです。そういう意味でリモート大家をやるのに特別な能力が必要ないと思うのです。テナントが退居して新しいテナントを募集するのも管理会社がやってくれます。テナントの選別も管理会社が行うことになっているのでテナントが決まる連絡を待つだけです。家賃の設定は大家が決めることになりますが、似たような物件を参考にして決めるだけなので作業時間を10分ぐらいです。テナントが変わらず家賃を交渉するのは少し気を遣いますが、多少の値上げならば引越しするコストよりも少なくて、アメリカは物価上昇があるので環境的に違和感がなければ受け入れてもらえると思います。

税務申告だけは少し難しいけれど

普通に会社勤めして生きてきた人がリモート大家になってそれまでに経験がないのは、税務申告です。税金には、日本の消費税のような税金（ハワイはGET）と固定資産税の支払いがあります。また、年間の収支に基づいて連邦税と州税の申告を行う必要があります。また、個人で米国の不動産を所有している場合は、日本でも確定申告が必要です。ハワイでコンドミニアムを購入した際は、流れにのって不動産会社に紹介してもらった会計士さんに申告をしてもらいました。ただ、日本では海外不動産に関する確定申告を税理士に頼むと法外な費用が掛かると思ったので自力でやったのですが、大家さん向けの確定申告に関する本を買ってその通りにやって税務相談に行ったらほぼ修正なしでした。ですから、自力で確定申告することは可能だと思います。日本の申告は自分でやれることが分かって、ハワイの会計士さんが準備した申告書を細かく確認したら構造は日本のものと変わらないことが見えたので3年目からはアメリカのタックスリターンも自分で行うことにしました。これには当初かなりの時間をかけましたが、中身を理解することができて非常に有意義だったと考えています。

詳しくは書きませんが、日本での確定申告を不要にできる物件所有方法もあります。いろんな意味でその方が便利なのですが、そうするとアメリカの会計士さんにタックスリターンを依頼してしまって一番難しいことを人任せにできます。日本で海外不動産の面倒を見てくれる税理士さんを探すというコストと手間も省けます。それによってアメリカで不動産投資をするというハードルが一気に下がると思います。もちろん、家賃の滞納が起きたらとか、予期せぬ問題が物件に起きたらというリスクはゼロではありませんが、英語ができるならアメリカで不動産投資を行なってキャッシュフローを得るという非常に現実的な選択だと思います。ご興味があればぜひウェブサイトをご覧ください。