新型コロナの家賃減額に新民法（2020年4月施行）は使える？
こんにちは、スマート法律相談の弁護士のカツベです。
新型コロナのせいで全くニュースにも取り上げられていませんが、今年の4月1日から改正民法の一部が施行されています。
ほとんどすべての日本国民（及び居住者）に大きな影響を与える大改正なのですが、一般的な認知度はまだまだ低い状況です。
逐条解説をしているサイトもあるので詳細はそういったページに任せるとして、今回は家賃の減額についての改正について紹介したいと思います。
改正民法611条
民法
（賃借物の一部滅失等による賃料の減額等）
第六百十一条 賃借物の一部が滅失その他の事由により使用及び収益をすることができなくなった場合において、それが賃借人の責めに帰することができない事由によるものであるときは、賃料は、その使用及び収益をすることができなくなった部分の割合に応じて、減額される。
２ 賃借物の一部が滅失その他の事由により使用及び収益をすることができなくなった場合において、残存する部分のみでは賃借人が賃借をした目的を達することができないときは、賃借人は、契約の解除をすることができる。
旧611条では単に「滅失」としか書かれていなかったので、実質的にこの規定の適用範囲が広がったと言えます。
例えば、以下のような事例を考えてみます。
【事例】
とある商業施設のフロアにテナントとして入居していたが、建物の中で新型コロナの感染者が発生したので、建物自体が閉鎖された。
閉鎖期間中は「滅失その他の事由により使用収益ができなくなった」といえるのだから、当然家賃は減額されるべきではないか？
まず、新法が適用されるためには賃貸借契約の開始が2020年4月以降である必要があります。
それ以前の場合であっても、賃貸借契約の更新日が4月以降であれば適用される可能性がありますが、契約の内容にもよるでしょう。
その上で、滅失「その他の事由」という概念に新型コロナによる建物の閉鎖が含まれるかによって結論が変わってきそうですが、この点についてはまだ確定的な見解はないのが現状です。
そもそもこの条文は、貸主が目的物を「貸す義務」を果たしていないことから賃料減額という効果が正当化されるという趣旨の規定ですが、新型コロナの感染拡大は建物自体や貸主にコントロールできない外的要因であるといえます。
「その他の事由」にそういった要因も含むのか、また、閉鎖の理由が保健所等からの指導なのか自粛なのかによっても結論は変わってくると考えられます。
以下の記事にも賃料減額についての情報がありますので、ご参考までに。
改正民法はいろいろな面で我々の生活に影響を及ぼすルール変更なのですが、ほとんど周知が進んでいないのが心配です。
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リリース時に朝日新聞にも紹介されました！
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