長期投資としての米国のマイホーム購入

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タイトル通りなのですが、10月上旬についにマイホームを購入したので今日はマイホームの話をしようと思います。あまり米国で家を買われた人も少ないと思うので備忘録や考え方としてノートに残します。

ちなみに購入した家は、住所などはブラフですが、雰囲気としてこんな感じの家になります。写真の通りアメリカンな広い家で、広さも大体同じの200平米で共同のプールやジムもついてる素敵な家になります。

なぜ買ったか？

基本的にやすはマイホーム願望があるタイプでは全くなく、少なくとも日本では賃貸で問題ないよねと考える派です。むしろ、子供が学校に入るまではむしろマイホームは足枷になりかねず、挑戦を阻害する要因とも考えてます。ただ、やすもステージが代わり子供が小学校に入ったので、流石に夫婦だけの理由で引越しを繰り返す状況ではなくなり落ち着かなければならない状況になりました(笑)。日本では家賃もそんな高くないですしマイホーム購入は相当慎重になるべきでしょう。

アメリカの賃貸状況は日本と少し異なります。まずは家賃の更新が1年おきが基本で、またオーナー・大家さんもガンガン家賃を上げてくる傾向が強いです。例えば私が最初にサンフランシスコに来たときに1 Bed Room(1LDK)を$3200(月額。以下同じ)ほどで借りたのが、2年後には$3500ほどになってました。テキサスに引越してきた際も、昨年の家賃が2 Bed Room(2LDK)で$1800ほどだったのが今年は$2100まで上がってます。今後、10年-20年アメリカで生活していくにあたりこの家賃の上昇は大きなリスクになります。モチベーションとして月額払いの費用(家賃)を固定したいと考えてました。家賃が上がるたびに引越しを繰り返すのが本当に辛いんですよね。

また、後述しますが、アメリカの家は基本的には値段が上昇し続ける傾向にあります。少なくとも非常に下がりにくいです。今の家賃を10年払い続けると、$264,000 ほどになるので10年で4000万円近く払うことになります。家賃は上昇するのでおそらく5000万円は超えてくると思います。すでに米国に来てから8年間、テキサスより高い家賃を払っておりすでに4000万近く払っており、家賃に払うくらいなら、価格の下がらない家をローンを払ったほうがいいよねという結論に至りました。ローンは後で後述しますが、だいぶ頭金を入れたので$3000/月ほどなのでちょうどサンフランシスコで家賃を払うくらいの感じに調整してます。この考えは住宅価格がおそらく下落しないという考えが前提になりますので、日本での不動産購入は慎重になるべきと考えます。

投資としての魅力

続いて投資としての側面です。前述の通り、家賃が上がるということは住宅価格が当然上がってます。2020年-22年前半までの金融緩和による不動産価格の高騰は例外にしても、一般的には年平均4-5%ほどで上昇すると言われてます。日本のように地震がないので、古い家でもどんどん値段が上がっていきます。私の住んでたサンフランシスコ付近も（地震はあるんですが）、築70年とかの家が4億、5億あたりまえの世界です。

話を戻しますが、20年-22年の金融緩和により、おそらく上昇分はある程度先取りしており、今後数年は上昇が難しいのかなと個人的には考えてます。ただ、私のいる北ダラスは全米でもトップ10に入るほど人口が増加しており、その点では住宅の需要は落ちることがないと一般的には言われてます。テキサスとフロリダは、西海岸・東海岸ですめなくなったファミリーの移住ブームが起きており、引き続き人口流入が少なくとも10年続くと言われてます。

私も30代後半になってきて、金融資産の運用額は数千万円を超えるようになってきました。この金額になってくると資産運用の難しさを感じます。例え指数で運用してても22年は20%-30%マイナスという結果になってますから1 千万円の運用でも数百万円レベルで金額が溶けていくので非常に難しいなと思います。そういった中で、大きめの金額が突っ込める不動産投資は資金運用の観点からでも魅力的だなと考えてます。ちなみに不動産にかなり突っ込んだので株の運用は数百万レベルまで下がってしまいました(笑)

ボトムラインとして家の価格が下がらなければ家賃分十分得だなと思いますが、今の地域に15年以上は住むと思いますので、20%くらいは上がって欲しいなと思います。もちろん、入念に良いエリア、良い家を選びましたので、20％と言わず15年で100%上昇して欲しいですね(笑)

ローン大丈夫なの？

みなさんご存知のとおり、ローン金利がかなり高騰してます。この記事を書いている10月8日時点で30年固定ローンは6.7%でとてもじゃないけど住宅を買える状況にはありません(笑)

前述もしましたが、相当な額を頭金に入れました。動画で公表してる通り22年の頭に長期用のインデックスは全部売却しており、そのキャッシュを全部突っ込みました。借入金額はそれほど大きくなくローンも15年で組んでいるので、金利自体も30年より低く借り入れ期間が短いので金利負担自体はそれほど大きなものにはなってません。それでも、21年の良い時期に30年ローンで頭金ほどほどで購入するときのトータルの金利負担と変わりませんから不利っちゃあ不利ですね。最終的には保険や固定資産税など込みで$3000/月額くらいの支払いに収まりましたので、サンフランシスコで払う家賃より安く3倍以上の大きさの家になったのでだいぶ満足です。

ちなみに住宅価格は下がりました。やはり住宅ローン金利高騰が響いて、8末くらいから住宅価格の値引きがあらゆるところで発生してます。住宅価格が下がるだけでならいいのですが、中途半端な家(間取り・立地・保存状況)は全く売れてない状況が続いています。私が購入する家も、元々の価格から5％くらい落ちたところで購入できたので、これもある程度の金利負担を相殺できたかなと思います。私の家は、おそらく相当に良い家と信じてるのですが、値段が下がった瞬間に３、４件の入札があったと聞くので、株と同じくボトムフィッシング狙いの方は依然いるみたいですね。特に今キャッシュで買える人は、多くの家が値下げが続いてますので、値段だけでなく選べるという点でも良い買い場なのかなと思います。

ローンや価格は当然なのですが、結局住む家なので、やはり買う家を選べる状況にあったというのは相当大きいかなと感じます。数ヶ月前までは、中途半端な家ですら1週間で何件も入札が入って、表示価格より+5-10%の高い入札した人がかっさらっていく異常な状況でしたので、住みたい家に住めるかという点では難しかったのではないかなと思います。

20年後は日本に帰る予定

基本的にローンの期間である15年は米国にいると思いますが、20年も経って、子供たちが大学を卒業する頃には基本的にはリタイアして日本に帰りたいなと考えてます。

個人的な観測ですが、基本的には長期的な円安観測であると思います。もちろん、数年は米国の利下げも込みでいったんは円高に振れるタイミングはあるかと思いますが、金融緩和を続ける限り、利上げができない限り、国力が伸びない限り円安観測は続くでしょう。

15年で家の価格が20%上昇し、円が10%安くなれば相当な資産価値、リターンになると思うので日本帰国の際に売るのもいいし、そのまま貸し出して老後の年金の足しになればいいなと考えてます。気持ちとしては、この家のローンを払い終わって老後の備えとしてゴールしたいですね。

日本からでも買えるの？

ひょっとしたら米国の不動産投資をしたいと考えてる人がいるかもしれませんが、結論から言えばキャッシュで買えるのであれば、口座が少しややこしいですが買えるはずです。ちょっと前までは、税金上の理由から医者など少し裕福な日本人も$300k - $400の家をどんどん買ってたと聞きます。ですが、ローンは無理です。日本でローン組んでも買えないはずですし、米国でローン組むのもSSNやクレジットヒストリーがないと不可能です。現金一括で買えるのであれば、投資先としては面白いかもしれませんね。

今後もよろしくお願いします！

今回は、投資とは関係ないマイホームの寄稿になりましたが、こんなんで良ければ時折記事を上げていきたいと思いますのでいいね等で応援いただけたらありがたいです。もし、やすチャンネルの登録まだという方いまいたら、チャンネル登録も非常に嬉しいです！

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