小都市の一部で人口・世帯数増加が進んでる理由の一つ。

こんにちは。やまけんです。
Noteでは気軽に書こうと決めていまして、雑談している感覚でタイトルにある内容について、書いています。

こちらの図、タイトルの図でもあるのですが、全国の地方都市で抱えている課題の一つです。

というのは、一般的に都市計画区域には市街化を促進する「市街化区域」と市街化を抑制する「市街化調整区域」というのを定め、無秩序に乱開発されないよう都市をコントロールしています。

都市をコントロールする理由は、やみくもに市街地を拡大させて田園を破壊し都市全体の保水力を損なわせたり、道路や上下水道、公園といった日常生活に必要不可欠の公共施設の整備コスト及びその将来的な維持管理に係るコストが増大しないようにするためです。

また、非線引ですが、例えば、人口規模が10万人に満たないような市町で、かつ、その市町村単独で衣食住がある程度完結し、その市町村に隣接する中〜大都市に就業・通学している人口割合が低い場合は、郊外への開発圧力も少ないと判断して、先ほど説明した市街化区域と市街化調整区域を指定していません（非線引き都市計画区域の都市）。＊三大都市圏を除く。

一級建築士や宅建士の試験でも出題されますが、一般的に非線引都市計画区域では用途地域が定められます。

そうした非線引き都市計画区域。

非線引都市計画区域に隣接して人口20万人以上の中〜大都市（線引都市）があると、問題が生じるんですよね。

時代に変化が生じ、ライフスタイルも鉄道や路線バスから自家用車に代わり、線引き都市よりも地価の低い非線引き都市に目をつけて、線引き都市の境界線付近まで住宅団地を造成しているケースが多く見受けられるようになっています。

高規格道路などの道路環境が向上していることで都市間の経済距離が縮まっているためなのですが、下図の都市Bの就業者の５割を超える方が都市Aに通勤しているようになっていたらどうでしょう。

開発することができない市街化調整区域を有する都市よりも、多少距離はあるけど、開発抑制機能が低い非線引き都市に目をつけて、開発したくなりませんか？土地は安いし既存建物は少ないから開発しやすいから、低コストで供給可能なので若い世代でも購入できそうですよね。

当然、合法ではあるものの、線引き都市であれば、市街化調整区域であり市街化を抑制しているにも関わらず、一歩境界線を越えれば、非線引都市として扱われ、住宅建築に支障は生じません。特段の建築制限は生じないわけです。

ですので、本来、郊外への開発圧力が低いとされていた非線引都市内で、用途地域外に市街地（密度の低い人口集中地区）が拡大している状況に陥っている都市が増えています。

そうした非線引都市では、道路、上下水道などをはじめとするあらゆる公共施設が拡大するとともに、人口密度が低下する要因となるため非合理的な公共投資が行われます。また、民間でも例えば、物流配送コストの非効率化など、課題が生じる原因となります。

いずれの都市も人口が著しく増加していれば問題ないのですが、人口が減少している地方都市で起きているのが問題なわけです。行政側の都市計画担当者は課題として捉えているはずです。

ちゃんと都市計画区域を再編すればいい。という意見もありますが、それは行政を経験していない学者やメディアの方々のご意見。

都市計画区域の再編は様々なステークホルダーの調整が必要となるため、優秀な担当チームがあってもボトムアップではほぼ不可能であり、政治的な決断が必要となります。とはいえ、政治的に都市計画や経済に精通していないと、その判断が難しいです。

ましてやメディアの方々の一部では住宅開発を行っているため、取り上げづらい話題です。

非線引都市を線引都市に含めるということは、合理化されます、すなわち建築が抑制される区域が拡大する「抑制型」はどうしても住民受けが悪いです。

と言っても、このまま放置を続ければ将来の税負担は増大しますし、修繕されない道路や公園、上下水道が増えるだけで、将来の人たちにとってはメリットなんてないです。

住宅団地の建設工事によってGDPの一時的な上昇は期待できるものの、将来の維持管理コストや低密度な市街地の拡大による非合理的な経済活動が行われるようになることを考慮しても、都市全体としてはデメリットとなります。

今だけ見ればいいというご指摘もあるのですが、でもやはり都市計画を学ぶと、見捨てておけない課題だと思います。

もしかしたら「うちの街は人口増加しています！！」というカラクリには、もしかしたら、被害を受けている中〜大の人口を抱える線引都市があるかもしれません。

ということで以上です。ブログに書くかnoteにするか迷ったのですが、ブログだと閲覧者が多く意味不明な批判もあるので、noteの方が中傷が少ないと思って書きました〜〜。

共感される方がいたら嬉しいです。