原状回復工事って何？

原状回復工事とは、物件を借り始めたときの状態に戻す工事のことを言います。工事のために必要な費用は借主が負担することになります。
建物の賃貸借契約を締結する際に、原状回復に関する項目を契約の内容として定めておくことが一般的です。
原状回復の範囲がどの程度になるかは、借りたときの資料などが参考になります。賃貸借契約締結時の資料は契約終了時に重要になることが多いので、賃貸契約終了まで保管が必要です。

★オフィスの原状回復の目的
オフィスを賃貸した場合に原状回復をしなければいけないのは、借りていたオフィスが貸主の所有している資産だからです。
賃借人が建物をオフィスとして使用した場合、長期間の使用による建物の劣化が発生するのは当然ですが、オフィスそのものは借主の資産ではなく貸主の資産であるからこそ、劣化の原因によっては賃借人が原状回復のための費用を負担しなければいけません。
オフィスとして使用されていた建物の賃貸契約が終了した場合、貸主は別の相手に建物を賃貸することもできますが、前の賃借人が使用していたときの建物の劣化がそのまま残っていると、次に建物を借りる人が使用しにくくなってしまいます。そのため、原状回復工事はおこなわれるのです。
原状回復が行われることにより、建物をオフィスとして使用する別の賃借人を募集する場合にも、きれいな状態に改修した建物であれば、新しい賃借人が見つかりやすくなります。こうしたことも原状回復をする目的です。
賃貸契約が終了するごとに原状回復を行うことで、建築してから時間が経過してもオフィスの劣化を防ぐことが可能です。オフィスの原状回復には建物のメンテナンスという意味合いもあります。

★原状回復工事3つの区分
オフィスの原状回復工事には、「ABC」の3つの区分があります。場合によっては、「甲乙丙」で表すこともありますが、基本的な考え方は「ABC」と一緒です。
【A工事】
A工事とは、建物本体や共用施設に関わる部分の構造や資産価値を維持するために行う原状回復工事です。工事個所は建物の外装や外壁・階段や通路・エレベーター・共用トイレ・排水設備・ガスや給排水のメーター・消防や防災設備などです。
A工事にかかる費用はビルのオーナーや管理会社などの貸主側が負担し、施工業者の選定も貸主側によって行われます。そのため、借主にとってはほとんど関わることがない工事です。
【B工事】
B工事は、借主が貸主に工事の希望を伝えることで行われる、建物の施設や安全性に影響を与える可能性が高い原状回復工事のことです。工事箇所は、壁・天井・扉などのデザイン変更や、電気や空調といった設備の移設・増設です。
費用負担は借主にありますが、施工業者の選定はA工事と貸主が行うのが特徴です。貸主は費用を負担することなく工事ができるため、費用が高くなる傾向があります。場合によっては、施工業者の言い値で契約が結ばれるケースもあるため、他の原状回復工事と比べて入居者と責任者との間にトラブルが起こりやすいです。ただし、借主がある程度業者の選定に関与できたり、費用の交渉ができたりするケースもあります。
【C工事】
C工事とは、借主が全ての権限と責任を持って実施する、建物の施設や安全性に影響を与えない原状回復工事のことです。具体的には、電話・電源・LANなどの配線やクロスの張替え、間仕切り・什器・照明器具の設置といったものが挙げられます。全ての権限と責任が入居者にあるため、法令に触れない範囲内であれば自由に工事を行うことが可能です。
また、C工事は、施工業者の選定から発注、費用負担までを全て入居者が行います。

★オフィス原状回復の範囲
以下がC工事にあたる具体的に挙げられる原状回復の例です。
・オフィスに持ち込んだ什器、備品、照明器具などの撤去
・オフィスを仕切るために設置したパーテーションの撤去
・入居後に整備した電気や電話配線の撤去
・造作物の撤去
・看板を取り付けている場合は撤去
・カーペットを取り付けている場合は撤去
・オフィスの壁、床に加えた装飾や加工を元に戻す
・壁や天井、床の汚れを除去するクリーニング
契約内容によってはこの他にも原状回復が必要なケースがあります。
オフィスの原状回復にかかる費用は原則的に全て借主の負担です。

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